서울남부지방법원 2026타경3800. 서울 강서구 등촌동 강서메트로칸 제11층 제1122호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차권등기가 말소되는가”만 보면 안 됩니다. 임차인 윤선화의 점유개시일은 2021.08.21, 전입일은 2021.08.23으로, 말소기준권리로 제시된 2024.04.03 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위여도 대항력은 존재합니다.
배당표 산정상 이 임차보증금 110,000,000원은 우선변제권 없이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건에는 별도의 특별매각조건이 붙었습니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질적으로 매수인이 부담할 임차보증금은 0원으로 정리됩니다. 이 조건이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 656-52 강서메트로칸 제11층 제1122호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 공항대로45가길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 제11층 제1122호 · 사용승인 2013.10.28. |
| 소유자 | 유종완 (2023.03.06. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 등기는 후순위
말소기준권리는 2024.04.03. 갑구 6번 압류입니다. 이후 2026.02.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.05.28. 아프로에프앤아이대부 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.08.30. 농협생명보험 주식회사의 기존 강제경매개시결정은 2024.12.03. 취하되어 2024.12.04. 등기말소됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤선화 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.23 / 2021.08.21 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 배당산정상 없음 | 실질 0원 |
임대차계약일자 2021.07.16.·2023.08.10., 확정일자 2021.7.20., 배당요구 2024.11.28. 실제 임차인은 1명입니다.
② 특별매각조건 — 110,000,000원 인수 위험을 실질 0원으로
일반적인 배당 계산만 놓고 보면 윤선화의 보증금 110,000,000원은 배당액이 0원이고 매수인 인수액이 110,000,000원으로 산정됩니다. 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금은 원칙적으로 낙찰자가 부담할 수 있기 때문입니다.
이에 따라 현재 최저매각가 110,000,000원에서의 실질취득은 110,000,000원 + 0원 = 110,000,000원으로 봅니다. 임차인 보증금을 다시 더해 220,000,000원으로 보는 방식은 이 특별매각조건을 반영하지 않은 계산입니다.
③ 가격·배당 — 시세 평가는 보류, 미배당은 유찰할수록 증가
이 사건은 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않아, 감정가·최저가 110,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않고, 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 7,351,694원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 28,995,694원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 46,278,894원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,340,000원 |
| 인수 · 임차인 윤선화 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 107,660,000원 |
| 3. 가압류 · 아프로에프앤아이대부 주식회사 | 5,011,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에는 임차보증금 110,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 2,340,000원으로 추정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중인 제11층 제1122호입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층이며 사용승인은 2013.10.28.입니다.
- 주위환경. 경복비즈니스고등학교 남동측 인근으로 업무시설·아파트·근린생활시설·다세대주택·공원·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,692.8㎡, 공시지가는 9,467,000원/㎡입니다. 인접지와 등고평탄한 유사 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 광대로, 북동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 연결됩니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 인식. 윤선화의 전입 2021.08.23.은 말소기준권리 2024.04.03.보다 빠릅니다. 특별조건을 제외하면 보증금 110,000,000원 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 실질취득액. 현재 회차에서는 최저가 110,000,000원에 실질 인수 0원이므로 실질취득은 110,000,000원입니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 실거래 비교 수치가 없어 110,000,000원의 고가·저가 여부를 단정할 수 없습니다. 최근 오피스텔 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
- 배당 미달. 신건에서도 채권 총액 115,011,694원 중 7,351,694원이 미배당되고, 유찰 시 미배당은 28,995,694원·46,278,894원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수 위험을 끊는다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 인수형 사건입니다. 실제로 배당표도 임차보증금 전액을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권의 매수인 상대 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이를 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “임차인이 있느냐”가 아니라 특별매각조건이 실제 매수인 부담을 제거하는 구조인지 원문으로 최종 확인하는 것입니다. 권리 부담은 조건상 해소되지만, 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 신건 110,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 시장 확인 전까지 판단을 유보하는 편이 타당합니다.
