서울남부지방법원 2026타경3814. 화곡동 나인스퀘어 6층 604호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 소유자 홍은기는 2022.08.23 매매를 원인으로 거래가액 344,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차권자 고은빈은 임대차계약일 2022.07.22, 확정일자 2022.08.30, 주민등록일 2022.09.22, 점유개시일 2022.09.23을 갖습니다. 이 임차권은 2024.05.20 등기됐고 보증금은 339,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 고은빈의 임차권은 그보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않고, 현재 최저가 342,000,000원 가정 배당에서도 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 배당예상액은 336,412,000원, 부족분은 2,588,000원이며 이 부족분이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 |
| 사용승인일 | 2021.08.30 |
| 소유자 | 홍은기 · 2022.08.23 매매 · 거래가액 344,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 민간임대주택등기 | 2022.10.14 등기 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 뒤에도 남는다
핵심 순서는 명확합니다. 고은빈의 주민등록일은 2022.09.22, 확정일자는 2022.08.30이고, 임차권등기는 2024.05.20입니다. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2026.02.25이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 반면 2026.03.06 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1명 + 금액 미상 2명
| 성명 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고은빈 | 2022.09.22 / 2022.08.30 | 339,000,000원 | 有 | 有 | 2,588,000원 |
| DAVAANYAM UUGANZAYA | 2025.12.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| DAVAANYAM NAMUUNZAYA | 2026.02.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차 관련 인원은 3명입니다. 고은빈은 보증금·전입·확정일자·임차권등기와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사가 계산에 반영돼 있습니다. 반면 나머지 2명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정해서도 안 되고, 반대로 인수 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 3.43억대
이 물건의 가장 중요한 숫자 함정입니다. 1회 유찰 시 명목 최저가는 273,600,000원, 2회 유찰 시에는 218,880,000원으로 내려갑니다. 하지만 고은빈 보증금의 미배당 인수액이 각각 70,030,400원, 123,984,320원으로 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 342,000,000원 | 2,588,000원 | 344,588,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 273,600,000원 | 70,030,400원 | 343,630,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 218,880,000원 | 123,984,320원 | 342,864,320원 |
즉 2회 유찰돼 표면상 최저가가 218,880,000원까지 떨어져도, 고은빈 인수액을 더한 확인 실질취득은 342,864,320원입니다. 대항력 인수형의 전형적인 특징대로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총취득액이 크게 내려가지 않습니다. 이 구조에서는 ‘최저가가 몇 % 떨어졌는가’가 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 고은빈 보증금 | 339,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 매각대금 342,000,000원은 집행비용 5,588,000원과 고은빈 배당 336,412,000원으로 전액 소진됩니다. 고은빈 보증금 부족분 2,588,000원은 매수인 인수로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 604호이며 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 주위환경. 화곡초등학교 북측 인근으로, 오피스텔·다세대주택 등의 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비·승강기설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 이용상황, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·수평표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 342,000,000원이 아니라 확인 인수액을 합친 344,588,000원+를 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 273,600,000원에도 실질취득은 343,630,400원, 2회 유찰 218,880,000원에도 342,864,320원입니다.
- 두 전입자 확인. DAVAANYAM UUGANZAYA와 DAVAANYAM NAMUUNZAYA의 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 고은빈 임차권 확인. 보증금 339,000,000원, 주민등록 2022.09.22, 확정일자 2022.08.30, 임차권등기 2024.05.20 및 배당요구 관계를 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.14 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기와 원본 서류의 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 시세와 별개 판단. 현재 확인되는 거래 비교자료가 없는 만큼 최저가 하락만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 경매”가 아니다
이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다. 현재 회차에서 고은빈에게 지급되는 예상배당은 336,412,000원으로 보증금 339,000,000원보다 2,588,000원 부족하고, 그 금액이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 신건 실질취득은 344,588,000원입니다.
더 낮은 회차에서도 구조는 바뀌지 않습니다. 1회 유찰 시 매수인 인수는 70,030,400원, 2회 유찰 시 123,984,320원으로 늘어 확인 실질취득은 각각 343,630,400원, 342,864,320원입니다. 낙찰가만 보면 크게 싸지는 것처럼 보이지만, 총액은 거의 그대로입니다. 여기에 보증금 미상 전입자 2명의 잠재 인수위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계 확인이 우선인 고위험 권리분석형 오피스텔로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
