서울남부지방법원 2026타경3818. 서울 양천구 신월동 로빈시그니쳐 10층 1003호로, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 허은미는 2020년 7월 17일 거래가 247,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 하재준의 전입일 2021년 8월 27일이 말소기준인 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력이 있다는 점입니다. 둘째, 이 임차보증금 잔액은 특별매각조건으로 금전 인수가 해소되지만, 별도등기와 관련한 대지권 목적 토지의 지상권은 그대로 매수인이 인수한다는 점입니다.

따라서 이 사건은 단순히 “보증금 2.56억이 낙찰가와 거의 같으니 위험하다”거나, 반대로 “특별조건이 있으니 권리가 모두 깨끗하다”고 정리하면 둘 다 정확하지 않습니다. 임차보증금 잔액 위험과 토지 지상권 인수 위험을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금과 지상권을 따로 봐야 한다

말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정, 2023년 9월 13일 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기의 등기 시점만 보고 대항력을 부정하면 안 됩니다. 하재준의 실제 전입·점유개시는 2021.08.27., 확정일자는 2021.08.09.로 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있습니다.

* 배당표 산식상 보증금 256,000,000원 중 254,574,000원이 배당되어 1,426,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건은 매수인에 대한 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 두므로, 본 리포트는 해당 잔액의 실질 금전 인수를 0원으로 봅니다.

② 가격·환금성 — 신건 2.59억, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 259,000,000원입니다. 임차보증금의 미배당 잔액은 특별매각조건에 따라 실질 금전 인수 0원으로 보므로, 금액만 놓고 본 실질취득은 259,000,000원입니다. 다만 인수되는 토지 지상권의 경제적 부담은 금액으로 제시돼 있지 않아 이 숫자에는 포함할 수 없습니다.

로빈시그니쳐는 16세대, 사용승인일은 2020.06.17.이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 거래가격 표본으로 현재 최저가의 고저를 직접 비교할 수 있는 근거는 제시돼 있지 않으므로, 신건 2.59억이 싸다거나 비싸다고 단정해 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

배당표 산식상 임차보증금 부족분은 1,426,000원입니다. 1회 유찰 시 산식상 임차보증금 미배당은 52,500,800원, 2회 유찰 시 93,360,640원으로 늘어나지만, 특별매각조건에 따른 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 별도로 반영해야 합니다. 토지 지상권 인수는 이 배당표와 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울양강중학교 북측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상11층 철근콘크리트구조입니다.
• 도로. 북동측 약 20M 내외 포장도로와 북서측 약 4M 내외 막다른 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,141,000원/㎡, 토지면적은 548.9㎡입니다.
• 규제. 도시철도 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권의 설정내용·범위·존속관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 대조. 미배당 임차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인. 하재준은 전입 2021.08.27., 확정일자 2021.08.09.로 말소기준보다 빠른 대항력·우선변제권 보유자입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.21. 및 2022.11.23. 등기사항의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 현재 최저가 259,000,000원을 실거래 가격과 직접 비교할 근거 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
• 유찰 통계. 단지 평균 유찰 횟수 2.6회를 감안해 신건 응찰 여부와 회차별 접근을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

맺으며 — “임차보증금은 해소돼도, 인수권리는 남는다”

이 사건의 대항력 임차인은 보증금 256,000,000원이고, 신건 배당표만 계산하면 1,426,000원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두므로 임차보증금의 실질 금전 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.

문제는 그다음입니다. 매각물건명세서가 대지권 관련 토지 을구 1번 지상권을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다. 여기에 단지 평균 유찰 2.6회, 16세대 규모라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “보증금 문제 해결 = 권리 깨끗”으로 끝낼 사건이 아닙니다. 핵심은 토지 지상권의 실체를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.