의정부지방법원 2025타경73135. 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 산298-1 토지와 공장으로 허가받은 미준공 건물이 포함된 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사에너코리아철원이고, 말소기준권리는 2024.05.23. 접수된 의정부신용협동조합의 채권최고액 153,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 756,000,000원의 근저당권과 2025.09.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 물건에는 등기 순위만으로 끝나지 않는 변수가 있습니다. 현황조사보고서와 감정평가서상 목록 건물 내외부에 ‘유치권행사 중’ 현수막이 걸려 있고, 실제로 공사비·인건비를 이유로 여러 건의 유치권 신고가 접수돼 있습니다. 신청채권자 의정부신용협동조합은 이에 대해 유치권배제의견서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 산298-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장으로 허가 · 미준공상태 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사에너코리아철원 |
| 토지 | 문혜리 산298-1 · 임야 · 4,566㎡ · 계획관리지역 · 자연림 · 완경사 · 사다리형 · 맹지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,332,012,390원 / 1,332,012,390원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신용협동조합 / 151,974,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2024.05.23. 의정부신용협동조합의 을구 1번 근저당권 153,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 4314로 설정된 을구 2번 근저당권 756,000,000원과 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2024.04.29. 가처분은 2024.05.30. 해제를 원인으로 2024.06.07. 이미 말소됐습니다.
② 이 사건의 핵심 — 유치권 신고와 미준공 건물
| 신고인 | 신고일 | 내용 | 신고액 |
|---|---|---|---|
| 김경무 | 2025.11.24. | 공사비 | 188,870,000원 |
| 주경숙 | 2026.01.07. | 공사비 | 13,500,000원 |
| 방남진 | 2026.01.07. | 인건비 | 3,990,000원 |
| 최생기 | 2026.01.07. | 인건비 | 9,000,000원 |
위 신고들은 모두 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 적시돼 있습니다. 신청채권자 의정부신용협동조합은 유치권배제의견서를 제출했습니다. 따라서 신고액을 곧바로 매수인이 부담하는 금액으로 확정해서도 안 되고, 반대로 배당표의 인수액 0원만 보고 유치권 문제까지 소멸한다고 단정해서도 안 됩니다. 현장 점유와 공사계약·대금 지급관계가 입찰 전 확인의 핵심입니다.
③ 가격·배당 — 시세 대신 회차별 미배당을 본다
비교할 실거래 자료가 없어 감정가 1,332,012,390원이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건에서 ‘신건이 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 현재 회차와 1회 유찰 시까지 채권최고액 기준 채권액이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 미배당액이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,332,012,390원 | 909,000,000원 | 0원 | 407,292,266원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,065,609,912원 | 909,000,000원 | 0원 | 143,553,813원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 852,487,929원 | 841,563,050원 | 67,436,950원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,332,012,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,720,124원 |
| 을구 1번 근저당권 · 의정부신용협동조합 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 의정부신용협동조합 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 407,292,266원 |
채권자 배당은 채권최고액 기준이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다. 유치권 신고는 성립 여부가 불분명해 위 배당표의 배당항목에는 포함되지 않습니다.
⑤ 토지·접근·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 목련공원묘원 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 제조업체·창고·단독주택이 산발적으로 소재하고 임야와 농지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입은 가능하고 인근 지방도변에 농어촌버스정류장이 있으나, 배차간격과 노선수를 고려한 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 문혜리 산298-1은 토지대장 기준 4,566㎡, 임야·자연림·완경사·사다리형이며 지적도상 맹지입니다. 인접 필지 문혜리 138-2를 통하여 진입합니다.
- 토지 변동. 등기사항전부증명서상 면적은 7,481㎡이나 2023.03.06. 문혜리 산298-17과 분할됐고, 해당 토지는 2023.03.07. 문혜리 138-2로 등록전환됐습니다. 토지대장상 문혜리 산298-1 면적은 4,566㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·배출시설설치제한지역·준보전산지 등의 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태. 일반철골구조의 공장 관련 건물로, 모두 미준공 상태이며 사용승인을 받지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 김경무·주경숙·방남진·최생기의 공사비·인건비 채권에 대해 공사계약, 지급내역, 점유 개시와 계속성 등 성립요건을 확인해야 합니다.
- 배제의견서 확인. 신청채권자 의정부신용협동조합이 제출한 유치권배제의견서의 구체적 근거를 원문으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상이고 유치권행사 현수막이 확인됐으므로 실제 점유자와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 미준공·사용승인. 사용승인 전 건물의 준공 가능성, 추가 공사 필요 여부, 설비 정상작동 여부를 확인해야 합니다.
- 진입관계. 문혜리 산298-1은 지적도상 맹지이며 문혜리 138-2를 통하여 진입하므로 실제 진입 동선과 권리관계를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 시장가격 수준을 판단할 근거가 부족합니다. 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 목록 건물이 미준공·사용승인 전이고, 현장에는 유치권행사 현수막이 있으며 실제로 여러 유치권 신고가 접수돼 있습니다. 신청채권자가 배제의견서를 냈지만 성립 여부는 불분명합니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 1,332,012,390원의 가격 경쟁력을 확인하기 어렵고, 문혜리 산298-1은 지적도상 맹지로 인접 필지를 통한 진입관계도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소 여부보다 유치권·점유·미준공·진입관계를 실제로 검증하는 것이 우선인 유형입니다. 권리표만 보고 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 접근하기에는 확인해야 할 현장 변수가 큽니다.
