서울남부지방법원 2026타경3822. 강서구 화곡동 우장산자하클래식 18층 1805호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 2020.12.21 전입·점유를 갖춘 김담율 임차인의 보증금 190,000,000원입니다. 말소기준은 2022.09.14 강서세무서장의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서고, 확정일자도 2020.11.23이라 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
통상 배당 계산만 보면 매각대금 180,000,000원에서 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 13,320,000원이 매수인에게 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 본다는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1805호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔로 이용 중 · 19층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.11.13 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김담율 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.12.21 | 우선변제 有 확정 2020.11.23 · 배당요구 2023.01.02 | 보증기관 승계 신고 아님 | 실질 0원 룰상 13,320,000원 |
이 사건에서 별도의 보증기관 승계·대위 임차인 신고는 잡혀 있지 않아 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김담율 1명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 본다
현재 회차 최저매각가는 180,000,000원입니다. 대항력 임차인 사건에서는 낙찰가만 보면 안 되고 인수액을 더한 실질취득액을 봐야 하지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 김담율 임차인의 인수가 실질적으로 제거됩니다. 따라서 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 180,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 180,000,000원 | 13,320,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 48,816,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 77,212,800원 | 실질 인수 0원 |
즉 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 커지는 문제가 생기지만, 이 사건은 특별매각조건이 그대로 이행되는 한 그 미배당액을 매수인이 떠안지 않습니다. 다만 현재 가격이 시세 대비 저렴하다는 판단까지 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 김담율 보증금 | 190,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 13,320,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 중 18층 1805호이며 사용승인일은 2020.08.28입니다.
- 주위환경. 강서구청 북동측 인근으로 업무시설·상업시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대이며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 토지이며 공시지가 11,060,000원/㎡, 토지면적 290.2㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 김담율 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.21 민간임대주택등기의 현행 효력과 매각 후 처리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 권리 인수가 0원이라는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 회차 실질취득액 180,000,000원을 기준으로 실제 시장가격을 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 특별조건이 인수 위험을 끊는다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 180,000,000원을 초과해 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 임차인 미배당액 13,320,000원이 발생합니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 김담율 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 단순 최저가가 아니라 특별조건까지 반영한 실질취득 180,000,000원입니다. 권리상 핵심 리스크는 크게 낮아지지만, 민간임대주택등기의 효력과 특별매각조건 이행을 반드시 원본에서 확인해야 하고, 권리가 정리된다는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가해서는 안 되는 물건입니다.
