의정부지방법원 2025타경71920. 남양주시 오남읍 진주아파트 804동 5층 503호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유충열은 2006년 11월 2일 거래가액 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2010년 4월 22일 설정된 국민은행 근저당권 103,680,000원입니다. 이후 국민은행 추가 근저당, 리드코프 근저당, 한화생명보험 가압류와 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 신청채권자는 한화생명보험으로 경매 청구액은 65,469,942원입니다. 등기부의 가압류 청구금액은 60,623,466원이고, 배당 시뮬레이션상 선순위 근저당권 배당으로 매각대금이 소진되어 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 채권자 미배당이 크더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 이 사건의 매수인 인수 예상액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-30 진주아파트 804동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 내 5층 |
| 소유자 | 유충열 (2006.11.02. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 65,469,942원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 과거 2006년 설정됐던 오정숙의 전세권 30,000,000원은 2008년 3월 13일 이미 말소됐고, 2010년 말소기준 근저당보다 앞서 존재했던 기존 국민은행 근저당들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 담보·압류성 권리 중 매각으로 정리되는 핵심은 2010년 국민은행 근저당 103,680,000원, 2022년 국민은행 근저당 52,800,000원, 리드코프 근저당 32,500,000원, 2024년 한화생명보험 가압류 60,623,466원 및 2025년 강제경매개시결정입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 243,000,000원, 현재 최저매각가는 119,070,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 83,349,000원, 4회 유찰 시 58,344,300원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,070,000원 | 116,603,020원 | 133,000,446원 |
| 3회 유찰 시 | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 168,154,748원 |
| 4회 유찰 시 | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 192,709,363원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄고 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득금액의 중심이 되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,980원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 주식회사국민은행 | 103,680,000원 | 103,680,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사국민은행 | 52,800,000원 | 12,923,020원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 주식회사리드코프 | 32,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 60,623,466원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 119,070,000원 가정. 채권 총액 249,603,466원 중 채권자 예상배당 116,603,020원, 미배당 133,000,446원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 오남저수지 남서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호로, 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지로 현황 주거용 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 포장도로로 출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 정비예정구역(오남1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.04.22. 국민은행 근저당권 103,680,000원이 기준입니다. 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시장가격은 별개입니다. 동일 단지·유사 면적·층의 최근 거래와 매물을 별도로 확인하세요.
- 배당 부족 오해 금지. 채권자 미배당 133,000,446원은 매수인 인수액과 다릅니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 정비예정구역 확인. 감정평가상 정비예정구역(오남1구역)으로 기재되어 있으므로 해당 계획의 진행 상태와 물건에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 확인되는 임차인도 없습니다. 현재 최저가 119,070,000원에서의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 243,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 119,070,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 이 할인율 자체가 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격의 적정성은 실제 시장가격 검증을 거친 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
