서울남부지방법원 2026타경3839. 화곡동 시그니엘6 제2층 201호, 전용 29.34㎡ 다세대 주택입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 정나은의 269,000,000원 주택임차권을 읽는 데 있습니다. 정나은은 2021.01.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.12.29, 임차권등기는 2023.02.28입니다. 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어, 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
권리 위험이 특별매각조건으로 정리됐다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저매각가 277,000,000원은 2026.04 같은 건물·유사면적 2층 실거래 237,000,000원의 116.9%입니다. 최근 12개월 거래도 이 한 건뿐이므로 표본은 제한적이지만, 제공된 최신 시세 기준으로는 신건 최저가가 최근 거래가보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.34㎡ · 주거용(방2·거실·주방 및 식당·화장실·발코니 등) · 6층 건 중 2층 |
| 소유자 | 허은미 (2021.01.15 소유권이전 · 거래가액 271,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020.09.24 고흥군수산업협동조합 근저당은 2021.01.05 이미 말소됐습니다. 정나은의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 권리여서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
* 특별매각조건은 정나은 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소에 관한 것입니다.
② 임차·점유 현황
| 점유자 / 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정나은 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.15 확정 2020.12.29 | 269,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 전휘종 | 2025.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박차리 | 2025.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전휘종·박차리는 2025.12.26 전입으로 말소기준 2023.06.02보다 늦어 제공된 조사상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 구체적 점유관계가 확인되지 않았으므로 실제 입찰 전 최신 현황조사와 매각물건명세서에서 점유 및 명도 상황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 277,000,000원은 최근 거래의 116.9%
시그니엘6은 20세대, 2020.09.16 사용승인된 건물입니다. 대상 면적은 29.34㎡이며, 제공된 최근 거래는 2026.04 전용 29.36㎡·2층의 237,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.36㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.36㎡ | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.9%입니다. 특별매각조건으로 임차권 인수를 0원으로 보더라도 실질취득액은 현재 낙찰가와 같으므로, 현재 회차에서는 최근 시세보다 높은 가격입니다. 반면 제공된 유찰 시나리오의 매각가는 1회 유찰 221,600,000원, 2회 유찰 177,280,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 정나은 보증금 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 3,322,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 정나은 보증금 269,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 3,322,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 자동차 진입이 가능하고 남동측 근거리에 화곡역, 남측 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 201호이며, 승강기·주차장·도시가스 난방·급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 408.9㎡, 평지·정방형이며 북동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 20세대 규모이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 정나은 임차권. 전입 2021.01.15·확정 2020.12.29·임차권등기 2023.02.28로 말소기준보다 앞섭니다. 특별매각조건이 실질 인수 0원의 핵심입니다.
- 현재 점유 확인. 전휘종·박차리는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유상태와 명도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 277,000,000원은 최신 실거래 237,000,000원의 116.9%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 가격은 1회 유찰 221,600,000원, 2회 유찰 177,280,000원입니다. 특별매각조건을 전제로 하면 실질취득도 각각 해당 매각가 수준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 더 까다롭다
이 사건은 겉으로 보면 269,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 정나은의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 승부처는 권리보다 가격입니다. 신건 최저가 277,000,000원은 2026.04 최근 실거래 237,000,000원의 116.9%이고, 해당 건물의 제공 경매 통계는 평균 2.4회 유찰입니다. 권리의 큰 인수 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않습니다. 전휘종·박차리의 실제 점유와 특별매각조건의 최종 문구를 확인한 뒤 회차별 가격을 따로 판단하는 물건입니다.
