서울남부지방법원 2026타경3843. 강서구 화곡동 더라온 5층 501호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 진순주이고 2019.05.21. 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2019.05.31. 설정된 박종갑의 근저당권 135,000,000원입니다. 그 뒤 최효순 근저당 15,000,000원과 다수의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 임차권 자체가 아니라, 임차인의 실제 전입 시점입니다. 이승철은 2019.05.16. 전입해 말소기준일인 2019.05.31.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 225,000,000원이고 우선변제권도 행사합니다. 다만 신건 매각가 256,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 전액이 배당되며, 더 낮은 회차에서 미배당액이 생기더라도 특별매각조건에 따라 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 369-37 더라온 제5층 제501호 · 가로공원로82길 42-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제501호 |
| 면적 / 건물 | 35.13㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 진순주 (2019.05.21. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준인 박종갑 근저당권보다 앞서 이승철의 전입이 존재합니다. 따라서 이승철은 대항력 있는 임차인으로 보며, 보증금 225,000,000원과 우선변제권을 갖습니다. 임차권등기는 2023.07.04. 등기됐고 2023.12.12. 경정으로 임대차계약일 2019.03.20., 확정일자 2019.04.01.이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력과 명도는 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승철 | 2019.05.16 / 2019.04.01 경정 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| WANG XUEMEI | 2024.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| LYU ZHENGRUN | 2024.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| LYU MINGZHU | 2024.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| LYU YUNYING | 2024.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 2024.09.02. 전입한 4명은 모두 말소기준일 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 인도 과정에서 협의가 필요한지는 별개의 문제이므로 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 2.56억은 2.65억보다 낮지만 할인폭은 3.4%
더라온(369-37)은 14세대 규모이고 2017.11.06. 준공됐습니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2025.02. 4층 38.25㎡의 265,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 265,000,000원으로 같고 최근·과거 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 38.25㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 38.25㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액인 256,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 96.6%입니다. 금액 차이는 9,000,000원으로, 시세 이하이기는 하지만 신건 단계에서 확보되는 할인폭은 3.4%에 그칩니다. 따라서 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 크게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 이승철 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박종갑 | 135,000,000원 | 26,616,000원 |
| 3. 근저당 · 최효순 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이승철 보증금 225,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 256,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 204,800,000원 | 23,867,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 163,840,000원 | 64,253,760원 | 0원* |
* 1·2회 유찰 시의 23,867,200원·64,253,760원은 특별매각조건을 반영하지 않은 회차별 인수 계산값입니다. 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 주된 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 도시형생활주택 건물의 5층 501호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 가로공원로80길 및 가로공원로82길에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,906,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 점유자 4명 확인. 2024.09.02. 전입자들은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 협의 필요성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 존재하면 배당표의 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 거래 265,000,000원의 96.6%로 할인폭이 3.4%입니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건이므로 개별 호수 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 임차권등기는 2023.12.12. 경정으로 임대차계약일 2019.03.20., 확정일자 2019.04.01.이 기재돼 있으므로 등기 원문과 배당요구 내용을 함께 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인이 있어도, 특별조건을 보면 결론이 달라진다”
이 물건의 첫인상은 보증금 225,000,000원의 대항력 임차권 때문에 까다롭습니다. 그러나 현재 신건 매각가 256,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 가능하고, 더 낮은 회차에서 잔액이 발생하더라도 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 감정가·최저가 256,000,000원으로 최근 12개월 거래 265,000,000원보다 9,000,000원 낮지만, 비율로는 96.6%라 신건 할인폭이 크지는 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 주된 인수 위험은 해소됐지만, 신건 가격 메리트는 제한적이고 점유자 4명·세금 압류 8건을 실제 서류와 현장에서 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
