서울남부지방법원 2026타경3847. 서울 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 604호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이창호이며 2022.12.08. 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 128,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “선순위 임차권 인수형”에서 끝나지 않습니다. 등기상 하보미의 주택임차권은 말소기준으로 선언된 2025.02.20. 압류보다 앞서고, 주민등록·점유개시도 2022.12.08.이어서 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그대로라면 최저가 110,000,000원보다 보증금 128,000,000원이 더 커서 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 실질취득액은 약 128,000,000원에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3847 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상15층 · 제6층 제604호 |
| 소유자 | 이창호 · 2022.12.08. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.20. 금천세무서장의 압류입니다. 하보미의 임차권등기는 2024.12.18.로 그보다 앞서고, 임대차계약일은 2022.11.16.·2022.12.10., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.12.08.입니다. 등기상 임차보증금은 128,000,000원이고 확정일자는 2022.11.17.로 기재됐으며, 2025.01.20. 경정등기에서 2022.11.17.과 2022.12.23.이 함께 기재돼 있습니다.
| 임차권자 | 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하보미 | 건물전부 | 2022.12.08. | 128,000,000원 | 대항력 있음 | 0원 |
| 1번 임차권 경정 | 동일 임차권 | 확정일자 경정 | — | 별도 임차인 아님 | 중복 합산 없음 |
② 임차권·배당 구조 — 신건에서도 신청채권 미배당
현재 회차 매각가를 110,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 128,000,000원의 신청채권 중 20,340,000원이 미배당됩니다. 원래 이 미배당분은 대항력 있는 임차권의 인수 문제와 연결되지만, 이 사건은 특별매각조건에서 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 정하고 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 임차인 하보미 보증금 | 128,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,000,000원 | 107,660,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 128,000,000원은 매수인 인수로 표시되는 구조이나, 매각물건명세서의 특별매각조건에 의해 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 매수인의 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
③ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 등기상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 20,340,000원 | 128,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 41,984,000원 | 128,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 59,267,200원 | 128,000,000원 |
표만 보면 등기상 인수액이 모든 회차에서 128,000,000원으로 고정됩니다. 이것이 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 전형적인 구조입니다. 하지만 본건은 특별매각조건이 그 인수 부담을 실질 0원으로 만드는 예외입니다. 따라서 단순히 “선순위 임차권이 있으니 1.28억을 더 내야 한다”거나, 반대로 특별조건 확인 없이 “무조건 인수 0원”이라고 단정하는 접근 모두 피해야 합니다.
④ 공매공고 — 법원경매와 진행 교차 확인
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주변환경. 현대아울렛 가산점 동측 인근으로, 오피스텔·지식산업센터·숙박시설·대형 쇼핑센터·공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 약 10미터·6미터·4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기상 하보미의 선순위 임차권이 존재하므로, 매각 후 말소 주체와 절차를 입찰 전에 명확히 확인해야 합니다.
- 임차인 수 중복 주의. 을구 1-2는 1번 임차권의 경정등기로, 별도 보증금을 가진 또 다른 임차인으로 합산하지 않습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 110,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 승부처”
이 사건의 표면만 보면 보증금 128,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저가 110,000,000원보다 커서 전형적인 고위험 인수형입니다. 실제로 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수분이 늘어 실질취득액은 약 128,000,000원에 고정됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 110,000,000원을 두고 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 또한 2026.05.18. 공매공고 부기등기가 존재합니다. 결국 본건은 “싸 보이는 오피스텔”이라기보다, 특별매각조건의 효력·임차권 말소·공매 진행을 정확히 확인해야 하는 권리조건형 사건입니다.
