서울남부지방법원 2026타경3851. 양천구 신월동 그랜드팰리스 제102동 제3층 제301호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김연희이며 2020.12.24 매매를 원인으로 2021.01.12 소유권을 취득했고 거래가액은 250,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인” 구조와 특별매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 정홍익의 보증금 250,000,000원은 신건 최저가 243,000,000원보다 큽니다. 특별조건이 없다면 배당 후 부족액 11,202,000원을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이번에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 특별매각조건 문구 기준으로 임차보증금 잔액의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1066 그랜드팰리스 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 47.52㎡ · 지상 6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김연희 (2020.12.24 매매 · 2021.01.12 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 특별매각조건과 구분지상권이 핵심
말소기준은 2021.06.29 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 정홍익은 2021.01.05 전입했고 확정일자는 2020.12.04로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권등기는 2023.03.08 접수됐으며 보증금은 250,000,000원, 배당요구도 확인됩니다. 이후 예스자산대부 가압류, 김영석 근저당, 주택도시보증공사 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정홍익 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.01.05 / 2020.12.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 적용* |
* 배당표 계산상 미배당 임차보증금 11,202,000원이 발생하지만, 특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 해당 잔액은 특별조건 문구 기준 매수인 실질 부담 0원으로 반영했습니다. 별도등기 토지 을구 1번 구분지상권 인수는 별개입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높고, 추세도 하락
그랜드팰리스는 80세대, 2014.09.29 준공입니다. 전용 47.52㎡가 대상 면적과 일치하며, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 226,500,000원, 최신 거래는 2025.09 233,000,000원입니다. 현재 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.8% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.52㎡ | 5 | 233,000,000원 |
| 2024.12 | 46.06㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 47.52㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.07 | 47.52㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.04 | 47.52㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 49.23㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.10 | 46.06㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 47.52㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 46.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 47.52㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 237,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 226,500,000원 |
전체 10건 평균은 237,600,000원이지만, 과거 260,000,000원 등 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 226,500,000원과 최신 거래 233,000,000원이 현재 시장을 판단하는 데 더 직접적인 기준입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 243,000,000원이므로 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 정홍익 보증금 | 250,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 29,920,310원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 김영석 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 부족분은 11,202,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 잔액은 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 토지 을구 1번 구분지상권 인수는 이 배당계산과 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 입지. 서울과학수사연구소 북동측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·공공기관·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 단지. 그랜드팰리스는 8개동 80세대이며 2014.09.29 준공입니다.
- 도로. 단지 북측은 진출입이 불가능한 경인고속도로와 접하고, 남측은 노폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 호실 표기 기준 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가됐으며 실제 사항과 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 별도 토지 등기에서 존속 범위와 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 평균 226,500,000원의 107.3%이고 최근 추세도 -5.8%입니다. 전체 평균 237,600,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유 현황 재확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이었고 외부관찰 중심으로 평가됐습니다. 임차권등기 내용과 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표와 특별조건을 분리해서 보기. 배당표상 부족분 11,202,000원이 나타나더라도 이번 사건은 특별매각조건이 있어 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결과가 다릅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 풀렸지만, 가격과 구분지상권은 남는다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있어 신건 최저가 243,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 임차인에게 238,798,000원을 배당하고 11,202,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액에 대한 주택도시보증공사의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 해당 보증금 잔액의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 토지 을구 1번 구분지상권은 그대로 인수하고, 특별조건 반영 실질취득액 243,000,000원도 최근 12개월 평균 226,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 233,000,000원보다도 신건 최저가가 높고 최근 추세는 -5.8%입니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 인수 위험은 특별조건으로 완화됐지만, 신건 가격 메리트는 없고 구분지상권이라는 별도 인수사항을 반드시 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
