서울남부지방법원 2026타경3870. 서울 강서구 화곡동 남성아트빌 제6층 제602호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권이 존재하지만, 매각조건에서 그 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정했다는 점입니다. 따라서 일반적인 대항력 임차권 사건처럼 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 더해 판단하면 안 됩니다. 조혜정에 대한 실질 인수는 0원으로 보되, 특별매각조건의 실제 적용 여부와 말소 절차를 입찰 전 원문으로 확인하는 것이 핵심입니다.
가격 쪽은 판단이 단순합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 224,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 175,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 128%이므로, 권리 인수가 해소된다고 해도 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로7가길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 · 제6층 제602호 · 사용승인 2020-04-03 |
| 대상 면적 | 22.56㎡ |
| 소유자 | 박진용 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 특별매각조건이 핵심
실제 임차인은 조혜정 1명입니다. 임대차계약일은 2022.05.28, 확정일자는 2022.05.30, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.06.30이며 보증금은 224,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.09 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준권리인 2025.06.12 한화생명보험 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 224,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건상 실질 0원 |
한화생명보험 주식회사의 2025.06.12 가압류는 말소기준권리로 제시되어 있고, 그 뒤 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.04.13 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 실거래의 128%
남성아트빌은 20세대, 사용승인일은 2020-04-03입니다. 대상 면적은 22.56㎡이고, 확인된 최근 거래는 22.95㎡의 2026.02 거래 1건입니다. 거래가는 175,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.95㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.95㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 175,000,000원의 128%입니다. 표본이 1건이라 시세 범위를 넓게 단정하기는 어렵지만, 제공된 최근 거래 기준으로는 신건 최저가가 더 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 조혜정 보증금 | 224,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 14,650,167원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 조혜정 보증금에는 3,936,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 조혜정 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 3,936,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 179,200,000원 | 48,108,800원 | 특별매각조건 적용 시 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 143,360,000원 | 83,447,040원 | 특별매각조건 적용 시 해당 임차인 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 먼저 봐야 합니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 그 임차인의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 표의 룰상 미배당액을 그대로 매수인 실질부담으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 거리와 운행상태를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제6층 제602호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용 중이며, 대표필지는 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 남측으로 세로, 서측 및 북측으로 세로의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 확인된 최근 12개월 거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 매각물건명세서의 조건과 적용 절차를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 조혜정 임차권은 본래 선순위 대항력 권리입니다. 특별조건에 따른 말소가 실제 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래의 128%입니다.
- 거래 표본 한계. 최근 거래가 1건뿐이므로 남성아트빌 내부의 호수별 상태와 면적 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.29 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 224,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수위험이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 확인된 임차인 조혜정에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건의 가격 경쟁력이 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 실거래 175,000,000원의 128%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권 때문에 얼마를 더 떠안느냐”가 아니라, 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 최근 실거래보다 높은 현재 가격을 어떻게 볼 것인가에 있습니다.
