서울남부지방법원 2026타경3877. 강서구 화곡동 서경홈타운 제3층 제304호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 핵심은 2024년 1월 5일 수협은행 가압류보다 먼저 성립한 손효주의 임차권입니다. 손효주는 전입일 2021년 11월 23일, 확정일자 2021년 11월 19일, 보증금 231,000,000원으로 기재되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각조건에 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 유찰로 매각대금이 231,000,000원 아래로 내려가 룰상 미배당 보증금이 생기더라도, 해당 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3877 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제3층 제304호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 제3층 제304호 · 사용승인 2021.05.04 |
| 소유자 | 최상범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
최초 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021년 5월 13일 설정됐지만 2021년 11월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024년 1월 5일 수협은행 가압류입니다. 손효주의 임차권등기는 2023년 11월 29일로 그보다 빠르고, 전입·확정일자 역시 더 앞섭니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 인원 3명
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손효주 건물전부 · 임차권등기 | 2021.11.23 2021.11.19 | 231,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 특별매각조건 반영 |
| 김승원 점유 부분 미상 | 2025.02.18 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 차은주 점유 부분 미상 | 2025.08.06 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김승원·차은주의 전입일은 각각 2025년 2월 18일, 2025년 8월 6일로 모두 말소기준일인 2024년 1월 5일보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없고 매수인 승계 대상도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용까지 단정할 수는 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 특별조건상 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 255,000,000원 | 0원 | 0원 | 255,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 204,000,000원 | 30,656,000원 | 0원 | 204,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 163,200,000원 | 70,884,800원 | 0원 | 163,200,000원 |
룰상 인수액은 선순위 임차보증금의 미배당분을 기준으로 한 시나리오 값입니다. 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어, 해당 임차권에 관한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 손효주 보증금 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 19,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,370,000원과 손효주 보증금 231,000,000원이 먼저 배당되고, 남은 19,630,000원이 수협은행 가압류에 배당되는 가정입니다. 채권자 미배당액은 1,779,119,529원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물로 2021.05.04 사용승인됐으며, 승강기·난방·위생 및 급배수·기계식 주차설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북서측 약 4m, 남서측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지이며 토지면적 278㎡, 공시지가 4,816,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함돼 있는지 최종 확인이 핵심입니다.
- 손효주 임차권. 전입 2021.11.23, 확정 2021.11.19, 보증금 231,000,000원으로 말소기준보다 앞선 권리입니다. 특별조건 없이는 유찰 시 미배당분 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
- 김승원·차은주 점유 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 등기 정리 여부와 매각 후 상태를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가압류 채권액 주의. 수협은행 청구금액은 1,567,749,529원으로 기재되어 있고, 공동담보 여부와 개별 물건 배당관계는 원본 배당자료와 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 명도. 임차인·점유자가 3명 기재되어 있어 권리 인수 여부와 별개로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 있음”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 표면만 보면 보증금 231,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 회차 255,000,000원에서는 손효주 보증금이 전액 배당되고, 더 중요한 것은 유찰로 미배당분이 생겨도 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있다는 점입니다.
따라서 현재 데이터 기준으로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 1회 유찰 시 룰상 30,656,000원, 2회 유찰 시 70,884,800원의 임차보증금 미배당분이 계산되지만, 특별조건을 반영하면 해당 임차권 관련 실질 부담은 역시 0원입니다. 김승원·차은주 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
결국 이 사건의 권리분석 포인트는 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 그 임차권 잔액을 매수인이 실제로 부담하느냐입니다. 이 사건에서는 특별매각조건이 그 부담을 제거하고 있습니다. 다만 조건 이행과 임차권등기 말소, 민간임대주택등기 및 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
