서울남부지방법원 2026타경3892. 서울 강서구 화곡동 오케이파크빌 제비동 303호, 전용 약 38.92㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 임차권입니다. 조영민 명의 주택임차권은 보증금 330,000,000원, 전입 2022.10.17, 확정일자 2022.09.02로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 회차 297,000,000원에 단순 배당하면 집행비용을 뺀 임차인 예상배당은 292,042,000원, 부족분은 37,958,000원입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당표 계산상 미배당액 37,958,000원이 나오더라도, 이 조건이 이행되는 전제에서는 매수인이 실제 떠안을 보증금은 0원으로 봐야 합니다. 즉 현재 회차의 실질취득비용은 최저가 297,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 932-8 오케이파크빌 제비동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.92㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 서주영 (2023.02.07. 소유권이전 · 거래가 331,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조영민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2022.10.17 / 2022.09.02 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 조영민 임차권은 현재 말소기준으로 잡힌 2025.01.23. 국민행복기금 가압류보다 전입일이 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 최근 시세 이상
오케이파크빌(932-8)은 29세대, 2015.09.17 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 38.9㎡ 안팎의 확인 가능한 거래는 4건이며, 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.88㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2025.12 | 38.92㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.04 | 38.88㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 38.92㎡ | 3 | 331,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 261,000,000원 |
현재 실질취득 2.97억은 최근 12개월 평균 2.61억의 113.8%입니다. 최신 거래 2026.05의 232,000,000원보다도 높습니다. 전체 4건 평균은 277,000,000원이지만, 2023.02의 331,000,000원 거래가 포함되어 있고 최근 거래 흐름은 과거보다 10.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균만 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 조영민 보증금 | 330,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 24,072,038원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 임차보증금 미배당액은 37,958,000원입니다. 다만 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건상 인수는 실질 0
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 297,000,000원 | 37,958,000원 | 297,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 237,600,000원 | 96,526,400원 | 237,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,080,000원 | 143,381,120원 | 190,080,000원 |
대항력 임차인이 있는 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 그 조건이 이행되는 전제에서 실질취득비용은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
- 입지. 서울신강초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2015.09.17이며 엘리베이터·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 29세대 규모의 다세대주택이고 확인 거래가 4건으로 많지 않으며, 최근 거래 추세는 -10.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 2.97억은 최근 12개월 평균 2.61억의 113.8%이고 최신 거래 2.32억보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 10.9% 낮은 흐름이므로 과거 3.31억 거래를 현재 시세의 중심값으로 삼기 어렵습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 특성. 29세대 규모이고 거래 표본이 적어 호가와 실거래 간 괴리가 커질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 리스크는 특별조건이 해소하지만, 가격은 별개
이 사건의 첫인상은 보증금 3.30억의 대항력 임차권 때문에 무거워 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 37,958,000원이 부족합니다. 하지만 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 그 조건이 정상 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 2.97억은 최근 12개월 평균 2.61억보다 13.8% 높고, 최신 거래 2.32억보다도 높은데 최근 거래 흐름은 -10.9%입니다. 권리구조가 특별조건으로 정리된다는 점과 신건 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 물건은 권리조건 확인이 선행되어야 하고, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 높은 구간으로 보는 것이 데이터와 일치합니다.
