서울남부지방법원 2026타경3896. 양천구 신정동 더에스에스타운 102동 402호, 전용 25.18㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 최광순의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 20일, 확정일자는 2021년 11월 22일, 점유개시는 2021년 12월 15일, 주민등록일자는 2021년 12월 16일이며 보증금은 320,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2026년 2월 5일 설정된 주택도시보증공사 근저당권이어서, 임차인은 원칙적으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건입니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권 사건처럼 최저가와 보증금을 단순 합산해 매수인의 실질취득비용을 계산하면 안 됩니다. 특별매각조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

과거 수협은행 근저당권은 2021년 11월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026년 2월 5일 주택도시보증공사 근저당권 320,000,000원입니다. 최광순의 임차권등기는 2023년 10월 23일이고, 그 기초가 되는 주민등록·점유·확정일자도 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.

최광순은 2021년 11월 22일 확정일자, 2021년 12월 15일 점유개시, 2021년 12월 16일 주민등록을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 통상이라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 임차보증금에 관한 실질 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 오래된 전체 평균보다 최근 거래가 중요

더에스에스타운은 총 29세대, 사용승인일은 2021.08.04입니다. 전체 12건 평균 거래가는 366,250,000원이지만, 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건의 평균인 475,000,000원과 최신 거래 495,000,000원을 우선해 보는 편이 데이터 구조에 부합합니다.

현재 최저매각가 429,000,000원은 최근 12개월 평균 475,000,000원의 90.3%입니다. 최신 거래는 2026.07 · 495,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표도 +37.9%입니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균 366,250,000원을 근거로 “경매가가 시세보다 비싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)

신건 429,000,000원 가정에서는 임차인 최광순의 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 102,310,000원을 배당받아 217,690,000원의 미배당이 발생합니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 신정역 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신정역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물이며, 승강기·지하주차장·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
• 규제. 감정요항표에는 건축허가·착공제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 총 29세대이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 최광순의 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 특별매각조건이 실제 말소 절차까지 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 366,250,000원보다 최근 12개월 평균 475,000,000원과 최신 거래 495,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 표본 수 주의. 최근 12개월 거래는 2건이므로 층·면적·내부 상태 차이를 감안해 개별 시세를 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 갑구에는 2023.08.28 서울회생법원의 파산선고결정이 등기돼 있으므로 경매 진행 및 처분관계 원문을 확인해야 합니다.
• 규제 원문 확인. 감정요항표에 여러 토지이용 제한과 지정기간이 병기되어 있으므로 매각기일 기준 적용 여부를 원문으로 대조해야 합니다.

맺으며 — 선순위 임차권보다 중요한 것은 ‘특별매각조건’

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담스러운 구조입니다. 그러나 현재 신건 429,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 더 중요한 것은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이를 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

가격도 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 475,000,000원, 최신 거래는 495,000,000원, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 90.3%입니다. 최근 거래 추세도 +37.9%로 나타납니다. 다만 최근 표본이 2건이라는 점과 선순위 임차권 말소가 특별매각조건 이행에 달려 있다는 점은 입찰 전 반드시 원문으로 확인해야 합니다.