의정부지방법원 2024타경64955. 고양시 일산서구 가좌동 ‘가좌마을7단지꿈에그린’ 706동 20층 2002호 아파트입니다. 현재 소유자는 박정원·성범익 각 지분 2분의 1이고, 2019.09.26 매매 당시 거래가액은 500,000,000원입니다. 말소기준은 같은 날 설정된 수협은행 근저당 275,000,000원입니다. 이후 수협은행 추가 근저당과 에스비아이저축은행 근저당들, 서민금융진흥원 가압류, 고양시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자에게 넘겨지는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 반면 가격은 매우 보수적으로 봐야 합니다. 전체 12건 평균 702,500,000원보다도 최저가 789,000,000원이 높고, 특히 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래·최근 12개월 거래는 450,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경64955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송포로 207, 706동 20층2002호 (가좌동,가좌마을7단지꿈에그린아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 161.24㎡대 · 철근콘크리트구조 · 20층 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용 중 |
| 소유자 | 박정원 2분의 1 · 성범익 2분의 1 (2019.09.26 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 789,000,000원 / 789,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 401,596,267원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.09.26 수협은행 근저당 275,000,000원입니다. 이후 설정된 수협은행 근저당 55,000,000원과 에스비아이저축은행 근저당 132,000,000원·93,600,000원·50,400,000원·120,000,000원·50,400,000원·21,600,000원, 서민금융진흥원 가압류 6,090,001원, 고양시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 최신 거래는 4.50억, 신건은 7.89억
같은 단지 ‘가좌마을7단지꿈에그린’의 면적 일치 실거래 12건입니다. 전체 평균은 702,500,000원이지만, 과거에는 8억대 거래도 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 구간을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 161.24㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2024.12 | 161.24㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2024.10 | 161.24㎡ | 16 | 670,000,000원 |
| 2024.06 | 161.24㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 161.24㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2022.05 | 161.24㎡ | 17 | 825,000,000원 |
| 2022.01 | 161.24㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2021.11 | 161.24㎡ | 15 | 750,000,000원 |
| 2021.10 | 161.24㎡ | 4 | 730,000,000원 |
| 2021.08 | 161.24㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 2021.07 | 161.24㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2021.07 | 161.24㎡ | 16 | 525,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 702,500,000원 |
최신 거래는 2026.03의 450,000,000원이고 최근 12개월 표본도 이 1건입니다. 최저가 789,000,000원은 최근 12개월 평균의 175.3%입니다. 게다가 최근 구간의 거래수준은 이전 구간 대비 38.0% 하락했습니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 최신 확인값이 과거 평균을 크게 밑도는 상황에서 전체 평균 702,500,000원만 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,290,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 8. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 21,600,000원 | 2,310,000원 |
| 9. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,090,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 789,000,000원 가정 시 채권 총액 804,090,001원 중 778,710,000원이 배당되고, 미배당은 25,380,001원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 789,000,000원 | 778,710,000원 | 25,380,001원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 631,200,000원 | 622,488,000원 | 181,602,001원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 504,960,000원 | 497,510,400원 | 306,579,601원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 2회 유찰 시 504,960,000원도 최신 거래 450,000,000원보다 높은 가격이라는 점이 중요합니다. 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 매력을 판단하기보다 최신 실거래 수준과 직접 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송포초등학교 남측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교·농경지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 2002호이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역) 등이 포함되고 공시지가는 1,611,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 가좌마을7단지꿈에그린은 545세대, 2010.03.29 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 12건 평균 702,500,000원보다 최신 거래 450,000,000원과 최근 12개월 평균 450,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전 구간 대비 -38.0%입니다. 과거 8억대 거래를 현재 가격 근거로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 유찰 후에도 비교. 1회 유찰 631,200,000원, 2회 유찰 504,960,000원도 최신 거래 450,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 수협은행 말소기준 근저당과 이후 각 근저당·가압류·압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리구조 자체보다 더 큰 문제는 현재 가격입니다. 신건 최저가 789,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 450,000,000원의 175.3%이며 최근 거래 추세도 -38.0%입니다. 전체 평균 702,500,000원 역시 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 2회 유찰 시 가격 504,960,000원도 최신 거래보다 높습니다. 이 사건은 ‘인수 0원’이라는 권리상 장점보다 최근 시세와의 큰 가격 괴리를 더 무겁게 봐야 하는 물건입니다.
