의정부지방법원 2026타경119. 의정부시 녹양동 신세계빌리지 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 말소기준은 2017.08.23. 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 145,200,000원)입니다. 이후 2026년 상속으로 최영균·최보영이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 경매개시결정 뒤 최보영 지분에 국민건강보험공단 압류가 들어왔습니다. 이 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 143,000,000원인데, 데이터상 최근 12개월 거래평균은 132,686,000원이고 최저가 대비 비율은 107.8%입니다. 최신 실거래로 제시된 2023.05 거래는 155,000,000원이지만, 제시된 실거래 표본 자체가 2022.10~2023.05에 집중돼 있어 2026.10.13 매각기일의 현재 시세를 단정할 자료로 쓰기에는 시간 차가 큽니다. 따라서 이 데이터만으로는 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 146-16 신세계빌리지 4층 401호 · 도로명 경기도 의정부시 비우로 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 45.53㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 최영균 지분 2분의 1 · 최보영 지분 2분의 1 (2026.01.01. 상속, 2026.03.25. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 105,788,791원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.23. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 145,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.05.23. 생보부동산신탁 명의로 신탁등기가 이뤄졌지만 같은 해 2017.08.23. 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐고, 이어 최소웅에게 소유권이전이 된 뒤 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 2026.04.01. 신한은행의 임의경매개시결정과 2026.05.18. 국민건강보험공단의 최보영 지분 압류는 그 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 107.8%
신세계빌리지는 총 12세대이고 사용승인일은 2017.05.16.입니다. 대상 전용면적 45.53㎡와 매칭되는 실거래 표본은 5건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 132,686,000원, 현재 최저가는 그 평균의 107.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 45.53㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2023.02 | 45.6㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 45.53㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 45.6㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.10 | 45.6㎡ | 1 | 108,430,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 132,686,000원 |
실거래 범위는 108,430,000원~155,000,000원이고 데이터상 평균은 132,686,000원입니다. 현재 신건 최저가 143,000,000원은 이 평균보다 높은 구간입니다. 최신 거래 155,000,000원보다 낮다는 점만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 최신 거래 자체가 2023.05로 제시돼 있어 2026년 매각 시점과 시간 차가 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 145,200,000원 | 140,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 143,000,000원 가정 시 집행비용 2,802,000원을 제외한 140,198,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 5,002,000원입니다. 이 미배당은 근저당권자의 부족분일 뿐 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 입지. 의정부고등학교 북측 인근으로 각급 학교, 종합체육시설, 관공서, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 녹양역(지하철 1호선)이 있어 교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화·도시가스 난방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 427.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 북서측으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당하며 중로1류와 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 총 12세대의 소규모 공동주택이며 제시된 실거래 표본은 5건입니다. 최근 시장가격 판단 시 거래 시점과 표본 수를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 143,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 132,686,000원의 107.8%입니다. 현재 회차가 최근 평균보다 저렴하다는 전제는 두지 않는 편이 안전합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 제시 거래는 2023.05의 155,000,000원입니다. 2026.10.13 매각 시점의 실제 호가·실거래는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이며 현장 내부 확인도 되지 않았습니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 근저당 부족분 구분. 신건 가정에서 신한은행 채권최고액 대비 5,002,000원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 기계식 주차·내부상태. 기계식 주차설비가 있고 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 실제 사용 가능 여부와 내부 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 승부처”
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2017.08.23. 신한은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 신건 최저가 143,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 132,686,000원의 107.8%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격까지 싸다고 볼 수는 없습니다.
또 하나의 변수는 점유입니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리 자체보다 신건 가격의 적정성, 최신 시세 확인, 실제 점유·임대관계 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
