의정부지방법원 2026타경263. 경기도 양주시 회정동 911 ‘이편한세상덕정역더스카이’ 104동 36층 3601호 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.01.15. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 261,800,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 1건은 2026.02.27. 이미 말소됐고, 하나자산신탁과 웰컴저축은행의 가압류 및 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 320,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 300,772,727원, 최신 거래는 2026.09의 299,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 106.4%이고 최근 거래 흐름도 -8.0%이므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경263 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 911 이편한세상덕정역더스카이 104동 36층3601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 지상41층 건 내 제36층 제3601호 · 사용승인일 2023.10.27 |
| 소유자 | 이미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 248,292,121원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.01.15. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 261,800,000원입니다. 2025.04.08. 이주영 명의 근저당권 100,000,000원이 설정됐지만 2026.02.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 2025.05.13. 하나자산신탁 가압류 868,564,284원, 2025.07.04. 웰컴저축은행 가압류 681,320,264원, 2026.06.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 위에 놓인 신건 가격
e편한세상덕정역더스카이 동일 면적 59.9㎡ 거래 자료입니다. 제공된 12건의 전체 평균은 302,958,333원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 집계는 11건 평균 300,772,727원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.9㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 24 | 292,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 38 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 38 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 21 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 1 | 271,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 25 | 312,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 30 | 299,500,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 26 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 59.9㎡ | 31 | 327,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8997㎡ | 11건 | 300,772,727원 |
현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 최신 거래인 2026.09 거래가도 299,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -8.0%입니다. 전체 12건 평균 302,958,333원만 보더라도 현재 최저가는 그보다 높습니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 근거로 신건 가격에 가점을 줄 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 261,800,000원 | 261,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 868,564,284원 | 52,920,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 681,320,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,811,684,548원, 예상 채권자 배당액은 314,720,000원, 미배당액은 1,496,964,548원입니다. 하나자산신탁 가압류부터 미배당이 발생하고 웰컴저축은행 가압류에는 배당이 없는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 1,496,964,548원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,560,068,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 1,610,551,748원 | 0원 |
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 회차는 최근 12개월 평균보다 높은 106.4% 수준이지만, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기양주경찰서 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 동측은 양주신도시 회천택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상41층 건물의 제36층 제3601호이며 사용승인일은 2023.10.27입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보기·승강기·도시가스 보일러 난방설비가 있습니다.
- 단지. e편한세상덕정역더스카이는 629세대이며, 비교 대상 동일 면적은 59.8997㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(회정1지구)·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,152,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 302,958,333원보다 최근 12개월 평균 300,772,727원과 최신 거래 299,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간의 거래 추세가 -8.0%이므로 과거 최고가 327,000,000원만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2024.01.15. 주식회사하나은행 근저당권과 그 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 별도 후순위 근저당권도 이미 말소돼 있으며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 가격은 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 300,772,727원의 106.4%이고, 최신 거래 299,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -8.0%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 신건 가격입니다. 제공된 유찰 시나리오와 단지 평균 유찰 횟수 1.5회를 함께 놓고 회차별 가격을 비교해야 합니다.
