의정부지방법원 2026타경301. 포천시 선단동 가우디타운 5동 1층 101호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 고은별이며, 말소기준권리는 2022.01.07 접수된 수협은행 근저당권 264,500,000원입니다. 그보다 앞선 새안양신용협동조합 근저당은 2022.01.07 이미 말소됐고, 현재 경매를 신청한 수협은행의 근저당과 2026.06.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 김민호의 전입일은 2024.01.02, 김현중의 전입일은 2024.12.05로 모두 2022.01.07 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 매수인 인수액이 아니라 배당액 변동 가능성에 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 681-5 가우디타운 제5동 제1층 제101호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 고은별 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 235,877,837원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 정보 | 가우디타운5동 · 8세대 · 2021.09.14 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 승계는 0원
등기부상 가장 먼저 눈에 띄는 근저당은 2021.09.29 새안양신용협동조합 채권최고액 3,252,000,000원이지만, 이 권리는 2022.01.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 수협은행 근저당권 264,500,000원입니다. 이후 등기된 것은 2026.06.22 임의경매개시결정이며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민호 | 2024.01.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현중 | 2024.12.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 224,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 회차는 감정가 224,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 224,000,000원이 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
단지 정보는 가우디타운5동 8세대, 2021.09.14 준공으로 확인됩니다. 소규모 단지형 다세대주택인 만큼 아파트처럼 충분한 동일단지 실거래 표본을 전제로 가격을 해석하기보다, 인근 유사 다세대·도시형생활주택 거래와 개별 호수 상태를 추가 대조하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 264,500,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 224,000,000원에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 수협은행에 배당되는 추정 구조이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 44,436,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 235,877,837원으로 현재 예상배당액 220,064,000원보다 큽니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동 선단동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 도시형생활주택 건부지이며 서측 및 동측으로 세로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 745.0㎡, 공시지가는 407,700원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김민호·김현중의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 224,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 유사 다세대·도시형생활주택 거래를 대조해야 합니다.
- 회차별 채권 미배당. 신건 44,436,000원, 1회 유찰 시 88,608,800원, 2회 유찰 시 123,947,040원의 미배당이 발생하는 추정 구조입니다.
- 관리·점유 상태. 현장 점유관계와 체납 관리비, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.01.07 수협은행 근저당이 말소기준이고, 김민호의 2024.01.02 전입과 김현중의 2024.12.05 전입은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 실제 임차인 2명 모두 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 224,000,000원이지만, 이를 뒷받침할 직접적인 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 위험이 낮다’는 판단까지는 가능하지만, ‘가격이 싸다’는 결론까지 바로 이어갈 수 없는 사건입니다. 입찰 판단의 승부처는 임차인의 배당 관련 서류를 최종 대조하고, 인근 유사 다세대의 실제 거래가격과 224,000,000원을 얼마나 보수적으로 비교하느냐에 있습니다.
