의정부지방법원 2026타경312. 의정부시 가능동 이지한팰리스 2층 202호로, 감정평가상 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 2017년 박희오 소유권 이전과 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 210,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2024년에 설정된 신용보증기금·소상공인시장진흥공단·서울신용보증재단의 가압류 3건과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당구조상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 205,000,000원은 면적 매칭으로 분류된 최근 거래 210,000,000원보다 5,000,000원 낮아 97.6% 수준입니다. 숫자만 보면 시세 아래지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 이를 넓은 시장의 확정적 시세로 보기에는 표본이 얇습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 634 이지한팰리스 2층 202호 · 경기도 의정부시 신촌로53번길 40-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대(안방·침실2·거실·주방·욕실2·현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 박희오 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 151,255,790원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2017.08.18. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며, 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다. 앞서 2017.05.15. 설정됐던 주식회사우리은행 근저당권은 2017.08.11. 이미 말소됐습니다. 현재 회차 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 210,000,000원 거래 한 건과 비교
이지한팰리스의 면적 매칭 거래 자료에서 최근 확인된 거래는 1건입니다. 2026.02에 전용면적 50.72㎡, 3층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 비교 대상 면적은 46.48㎡로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 50.72㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저매각가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 97.6%입니다. 금액 차이는 5,000,000원입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만 표본이 단 한 건이고 거래 호수의 면적도 50.72㎡이므로, 신건에서 강한 저평가라고 단정할 정도의 할인폭은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 210,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 13,681,434원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,025,701원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 47,632,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 278,339,232원, 채권자 예상배당은 201,330,000원, 미배당은 77,009,232원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당자료는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부여자고등학교 북측에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 안방·침실2·거실·주방·욕실2·현관 등으로 구성된 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 도로. 지적상 다수의 도로와 접하며 서측에는 폭 15m 내외의 도로가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,038,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태 확인. 내부는 이해관계인의 폐문부재로 외부관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가돼 실제 이용상황·내부구조가 다소 다를 수 있습니다.
- 거래 표본. 이지한팰리스는 총 8세대이고 최근 확인된 면적 매칭 거래는 1건이므로 거래가격 판단 시 표본 한계를 고려할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.08.18. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 매각기일 전 현황조사와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 205,000,000원과 최근 거래 210,000,000원의 차이는 5,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이라는 점까지 함께 보세요.
- 내부상태 확인. 감정평가는 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 부분이 있어 실제 내부구조와 관리상태가 다를 수 있습니다.
- 공부 확인. 등기사항전부증명서와 건축물대장을 경매 참여 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗하고, 가격 우위는 얇다
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리구조입니다. 임차인이 없고, 신한은행 근저당 이후의 가압류는 모두 매각으로 소멸하며, 제공된 배당자료에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 신건 205,000,000원이 최근 거래 210,000,000원보다 2.4% 낮은 수준에 그칩니다. 최근 거래가 한 건뿐이라는 점까지 감안하면, 권리의 깔끔함과 가격 메리트를 별개로 봐야 합니다. 권리는 안정적이지만, 신건 가격은 비교자료를 더 보수적으로 확인할 구간입니다.
