의정부지방법원 2026타경70099. 경기도 양주시 남면 상수리의 토지와 제조업소(작업장)를 함께 보는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 철골구조지붕 단층으로 2024.02.23 사용승인됐고, 기본적인 급배수시설 및 위생설비가 되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 이정일입니다.
권리의 출발점은 2024.04.05 설정된 의정부서부새마을금고 근저당권 1,452,000,000원입니다. 이후 설정된 노진희 근저당권, 양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 선순위 근저당권은 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 2026.09.09 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐으나, 말소기준의 순위 자체는 2024.04.05 근저당권을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70099 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 상수리 581-1 · 감악산로 131 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(작업장) |
| 소유자 | 이정일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,938,383,000원 / 1,938,383,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,224,192,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골구조지붕 단층 · 사용승인일 2024.02.23 |
| 토지 | 생산녹지지역 · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 2,007㎡ · 공시지가 261,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.04.05 의정부서부새마을금고 근저당권 1,452,000,000원입니다. 2024.04.23 노진희 근저당권 310,000,000원, 2025.05.08 양주시 압류, 2026.01.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 선순위 근저당권은 2026.09.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 가격 — 실거래 비교 대신 유찰별 미배당을 본다
비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가를 곧바로 ‘시세’로 해석하기보다, 제공된 회차별 배당 시나리오에서 유찰 시 채권 미배당액이 얼마나 커지는지를 확인하는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,938,383,000원 | 1,762,000,000원 | 0원 | 154,599,170원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,550,706,400원 | 1,532,799,336원 | 229,200,664원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,240,565,120원 | 1,225,759,469원 | 536,240,531원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생하지만, 1회 유찰 시부터 후순위 채권의 미배당이 발생합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,938,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,783,830원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 의정부서부새마을금고 | 1,452,000,000원 | 1,452,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 노진희 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,599,170원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 기준 근저당권 배당 후 154,599,170원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건 — 농지취득자격증명과 제외물건
- 일괄매각. 목록1·2 토지는 동일 건물의 부지로 이용 중이며 일단지로 평가됐습니다.
- 매각 제외. 목록2 토지 지상 간이화장실(FRP구조 1*1)과 목록3 토지 지상 비닐하우스 1동(5*8)은 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록7~12 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 원상회복 가능성. 양주시 남면의 2026.09.14 사실조회회신에 따르면 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양주시 남면 상수리 ‘상수일반산업단지’ 동측 인근으로, 단독주택·중소규모 공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제조업소(작업장)로 이용 중입니다.
- 토지계획. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등이 포함되고 일부 토지는 소하천 및 소하천구역과 관련됩니다.
- 토지 현황. 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·중로한면이며 토지면적은 2,007㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4·7·8·9·10·11·12에 대해 매각결정기일까지 제출 가능한지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현황도로 원상회복. 목록7~12는 공부상 ‘답’, 현황 ‘도로’이므로 2026.09.14 사실조회회신의 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 간이화장실과 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 현장 위치와 이용관계를 구분해서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,938,383,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 행정사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2024.04.05 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 권리의 단순함보다 토지의 행정조건과 현황 차이에 있습니다. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않고, 공부상 ‘답’이 현황 ‘도로’로 이용되는 토지에는 원상회복명령 가능성까지 기재돼 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 1,938,383,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
