대항력 있는 임차인 윤해정의 보증금은 450,000,000원이지만 현재 신건 매각가 641,000,000원에서는 예상배당으로 전액 변제되어 매수인 인수 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 554,666,666원의 115.6%이고, 최신 거래 615,000,000원보다도 높습니다.
의정부지방법원 2025타경7737. 일산두산위브더제니스 101동 12층 1206호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 배당과 가격의 결합입니다. 윤해정은 2021.04.30 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 보증금 450,000,000원의 임차인으로, 2022.11.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2025.07.11 신한카드 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.
다만 현재 신건 매각가 641,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 8,810,000원 다음으로 윤해정의 보증금 450,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현 회차 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 하지만 유찰이 깊어지면 사정이 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 410,240,000원에서는 46,262,400원의 인수액이 발생하는 시나리오가 제시되어 있습니다. 이 구간에서는 최저가 410,240,000원만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 101동 12층1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·화장실2·발코니·주방·거실·현관 · 지상53층 내 12층 |
| 소유자 | 최성운 · 2017.01.09 매매 · 거래가액 654,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 641,000,000원 / 641,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 285,617,647원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 공시지가 | 3,672,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권을 먼저 본다
말소기준은 2025.07.11 신한카드 주식회사 가압류 15,537,686원입니다. 윤해정의 전입·점유·확정일자는 2021.04.30이고 주택임차권등기는 2022.11.23이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권을 단순한 후순위 소멸권리로 보면 안 됩니다. 반면 2025.10.22 서울신용보증재단 가압류, 2026.01.05 임의경매개시결정, 2026.06.17 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤해정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.04.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 641,000,000원은 최근 시세 이상
일산두산위브더제니스 동일 면적의 최근 실거래 12건은 509,000,000원부터 640,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 554,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 615,000,000원입니다. 현재 최저가 641,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.6%로, 신건 단계에서 가격이 싸다고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 45 | 615,000,000원 |
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 41 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 평균 | 94.4442㎡ | 12건 | 554,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 641,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,810,000원 |
| 1. 임차인 윤해정 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,537,686원 | 15,537,686원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 18,304,000원 | 18,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,348,314원 |
현재 회차에서는 임차보증금과 표시된 가압류 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 148,348,314원입니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 임차보증금 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 641,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 512,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 410,240,000원 | 33,841,686원 | 46,262,400원 |
특히 2회 유찰 구간은 표면 최저가만 보면 410,240,000원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 발생해 실질취득가가 보증금 450,000,000원 수준에서 형성되는 구조를 먼저 봐야 합니다. 이 경우 시세 비교 역시 410,240,000원이 아니라 이 실질취득 수준을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각 급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로·탄현역이 있습니다.
- 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 준공일은 2013.04.26입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상53층 내 제12층 제1206호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 바닥난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 641,000,000원은 최근 12개월 평균 554,666,666원의 115.6%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 615,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다도 높습니다.
- 임차보증금 배당 확인. 윤해정의 보증금 450,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰별 인수액 재계산. 현재와 1회 유찰 시 인수는 0원이지만 2회 유찰 시 46,262,400원 인수 시나리오가 있습니다.
- 대항력 기준 유지. 2회 유찰처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 가격, 유찰 뒤에는 인수액까지”
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점 때문에 권리분석을 생략할 수 없는 물건입니다. 다만 신건 641,000,000원에서는 윤해정의 보증금 450,000,000원이 예상배당으로 전액 변제되어 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 현 단계의 가장 큰 약점은 권리보다 가격입니다. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 115.6%이고 최신 거래 615,000,000원보다도 높아 신건 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
반대로 유찰이 깊어질수록 권리 계산은 더 중요해집니다. 1회 유찰 512,800,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 410,240,000원에서는 대항력 임차보증금의 미배당으로 46,262,400원이 매수인에게 넘어가는 시나리오입니다. 따라서 이 물건은 신건에서는 시세 대비 가격을, 유찰 뒤에는 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득가를 함께 봐야 하는 사건입니다.
