의정부지방법원 2025타경71971. 남양주시 화도읍 차산리의 늘찬.빌 6동 4층 401호로, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 구조의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이미숙이며, 2022.05.06 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 권리의 핵심은 2023.09.08 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 168,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.02 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 경매도 한국자산관리공사가 신청했습니다.
등기부에서 그보다 앞선 서울원예농업협동조합 근저당권 123,600,000원은 2023.09.12 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2023.09.08 근저당권이고, 이후의 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 48-8 늘찬.빌 6동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로1120번길 42-24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 제4층 401호 · 사용승인일 2016.07.05 |
| 소유자 | 이미숙 · 2022.05.06 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 145,967,415원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인 0명. 임차인 신고가 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 현 경매의 기준이 되는 권리는 2023.09.08 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 168,000,000원이며, 2025.05.02 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 그 뒤인 2025.02.27 우리카드 가압류 6,902,931원과 2025.07.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 54.0%라는 숫자보다 ‘2021.08 한 건’이 중요
늘찬빌(206동)의 동일 면적 매칭 자료에는 전용 58.84㎡ 거래가 2021.08 한 건 확인되며 거래가는 165,000,000원입니다. 현재 최저가 89,180,000원은 이 비교가격의 54.0%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 58.84㎡ | 2 | 165,000,000원 |
다만 이 물건에서는 ‘최저가가 시세의 54%라서 싸다’고 단정하면 안 됩니다. 비교 자료가 2021.08의 단일 거래뿐이고, 별도의 최근 가격 추세 자료도 없습니다. 따라서 165,000,000원은 현재 가치의 확정값이 아니라 제공 자료 안에서 확인되는 유일한 비교 거래로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,005,240원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 168,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,902,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 174,902,931원, 채권자 예상배당은 87,174,760원이며 미배당액은 87,728,171원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 배당 부족을 의미할 뿐, 제공된 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 87,728,171원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 114,000,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 132,391,300원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서는 채권자 회수 부족과 매수인 승계 위험을 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 차산초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다. 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 있고 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.07.05 사용승인. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호이며 급배수·위생·상하수도·도시가스 개별난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 447.0㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 834,500원/㎡입니다.
- 환금성. 늘찬빌(206동) 자료상 총 11세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 제공된 동일 면적 거래는 2021.08 한 건뿐입니다. 165,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 입찰 전 주변 다세대의 실제 매물·거래 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자를 확인해 명도 상대방과 점유원인을 대조하는 것이 안전합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.09.08 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 2025.05.02 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 경매를 신청한 구조입니다.
- 유찰 자체를 가격근거로 과신하지 않기. 현재 2회 유찰로 감정가 49%까지 낮아졌지만, 단지 자료에서도 평균 유찰 횟수가 2.0회입니다. 낮은 최저가와 현재 가치가 동일한 의미는 아닙니다.
- 토지 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 제공된 토지이용 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 현존 말소기준은 2023.09.08 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고도 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 잡고 있습니다.
가격은 별개입니다. 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 89,180,000원까지 내려왔고 자료상 비교가격의 54.0%지만, 그 비교가격은 2021.08의 165,000,000원 단 한 건입니다. 따라서 이 물건은 권리상 부담은 낮지만, 현재 시세와 환금성 검증을 통과해야 가격 메리트를 판단할 수 있는 다세대로 보는 것이 적절합니다.
