서울중앙지방법원 2025타경102532. 동작구 상도동 시나빌 5층 502호, 전용면적 34.57㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강성철이며 2022년 1월 10일 매매를 원인으로 거래가액 359,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 실제로 인수하는지입니다.
윤병하는 2021년 12월 23일 임대차계약을 체결하고 2022년 1월 20일 전입신고, 2022년 1월 21일 점유를 개시했습니다. 말소기준인 2023년 3월 20일 구로세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 359,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저가 298,400,000원에서 집행비용 4,977,600원을 차감하면 윤병하에게 293,422,400원이 배당되고, 65,577,600원이 미배당되는 구조입니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 윤병하 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-101 시나빌 5층 502호 · 도로명 국사봉16길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.57㎡ · 지상 5층 건물의 5층 |
| 규모 / 사용승인 | 총 7세대 · 2021.06.04 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.01.10 매매 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 298,400,000원 (감정가 80% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력
등기상 2021년 6월 16일 설정된 하나은행 근저당권 96,000,000원은 2021년 7월 9일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 담보권으로 인수되는 권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 3월 20일 구로세무서 압류이며, 이후 부천세무서·국민건강보험공단·서울특별시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 윤병하의 전입신고와 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 6월 15일 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022년 1월에 갖춰졌습니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤병하 전유부분 · 임차권등기 | 전입 2022.01.20 점유 2022.01.21 확정 2022.01.03 | 359,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 65,577,600원 |
| 별도 점유 기재 신원 확인 필요 | 전입일 미상 점유개시일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 별도 확인 |
실명과 보증금이 확인되는 실제 임차인은 윤병하 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다. 별도 점유 기재 1건은 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 88.1%지만 표본이 오래됐다
시나빌은 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 전용 34.05㎡~35.79㎡의 3건으로, 거래 시점은 2021년 7월부터 2022년 2월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 34.05㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2022.01 | 34.57㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 35.79㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 338,666,666원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액 298,400,000원은 실거래 평균 338,666,666원의 88.1%입니다. 최신 거래 359,000,000원보다도 낮지만, 거래 표본이 3건에 불과하고 모두 2021년~2022년 거래입니다. 따라서 88.1%라는 수치만으로 현재 시세 대비 확실한 저가라고 판단하거나 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,977,600원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 윤병하 보증금 | 359,000,000원 | 293,422,400원 | 미배당 65,577,600원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 96,000,000원 | 0원 | 2021.07.09 말소 |
| 3. 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 | 신청채권자 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 국세·지방세 변동 가능 |
국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 윤병하의 룰상 미배당액 65,577,600원은 특별매각조건 이행 시 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 주된 보증금 위험은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 80% | 298,400,000원 | 65,577,600원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 238,720,000원 | 124,422,080원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 51% | 190,976,000원 | 171,497,664원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 윤병하의 미배당 보증금이 증가합니다. 즉 최저가만 낮아 보일 뿐 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 포기·말소 조건 때문에 윤병하 관련 실질 인수가 0원으로 바뀌지만, 조건의 문구와 이행 방식이 입찰가보다 더 중요한 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 건물. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·엘리베이터·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 도로와 접하며 차량 진입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 286.0㎡, 공시지가는 4,046,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 2021년 준공이지만 총 7세대의 소규모 다세대이고 실거래가 3건뿐입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 윤병하 임차권등기 말소가 낙찰 후 어떤 절차로 이행되는지 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 신원·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재 1건은 확약 적용 대상이 아닙니다. 현황조사서와 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건입니다. 당해세가 선순위로 배당되면 윤병하의 미배당액 계산도 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각에 따른 등록 말소 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 실거래 3건은 2021년~2022년 거래입니다. 2026년 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 감정평가서 소재지 대조. 위치 설명에 관악구 봉천동이 기재되어 있으므로 감정 대상이 본건과 정확히 일치하는지 원문과 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 명도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 특별조건과 미상 점유가 먼저다”
이 물건을 최저가 298,400,000원만 보고 평가하면 실거래 평균의 88.1%인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 일반적인 대항력 인수형이라면 윤병하의 미배당 보증금 65,577,600원이 추가되는 구조입니다. 이 부담을 실질 0원으로 만드는 것은 가격이 아니라 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건입니다.
주된 보증금 위험이 해소되는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 확약 밖의 미상 점유 기재, 국세·지방세 압류, 민간임대주택 등록, 오래된 실거래 3건, 총 7세대의 저환금성, 감정평가 위치 문구의 불일치가 동시에 남아 있습니다. 따라서 결론은 조건부 검토입니다. 특별매각조건의 이행과 미상 점유자의 권리관계를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰 근거를 만들기 어렵습니다.