부동산강제경매

2025타경71994 · 남양주지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 31.39㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

137,200,000원 1억 3,720만 감정가 196,000,000원

감정가의 70% 2026-07-16 낙찰

낙찰일

07-16 낙찰 완료

남양주지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,372만원

최저가의 10% · 13,720,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.96억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 후 최저가는 내려왔지만 대항력 임차권등기 인수 위험이 핵심인 근린시설·오피스텔 사용 물건

가격 최저가 137,200,000원이나 임차보증금 부족분 61,520,800원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 13,720,000원 · 실질취득 약 198,720,800원 수준 검토 필요
리스크 임차권등기·국세/지방세 압류·가장임차인 의심 메모 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 4번 임차권등기 이은기 씨의 보증금 196,000,000원 중 배당 부족분 61,520,800원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 단순 저가 낙찰형이 아닌 권리 검토형 물건입니다.

감정가 / 최저가

196,000,000원
137,200,000원

1회 유찰

실질취득 부담

198,720,800원

최저가+인수 가능액

임차인 인수

61,520,800원

배당 부족분

핵심지표

D등급

권리 리스크 중심

의정부지방법원 2025타경71994. 경기도 구리시 교문동 구리아이폴리스 2층 208호 근린시설입니다. 감정가는 1억9600만원, 현재 최저매각가는 1억3720만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기상 임차권등기가 존재하고, 배당에서 보증금 전액 회수가 되지 않으면 매수인에게 잔액 인수 위험이 발생합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경71994
소재지	경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 2층208호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 사용중
소유자	박연숙
감정가 / 최저가	196,000,000원 / 137,200,000원
신청채권 / 청구액	이은기 / 196,000,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2021.03.15 압류(국)로 계산됩니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 4번 임차권등기는 별도 검토가 필요합니다. 임차인 이은기는 전입일 2021.01.27, 확정일자 2020.12.21로 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 조사되었습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이은기	196,000,000원	有	有	61,520,800원 가능

⚠️ 인수 위험 최저매각가 137,200,000원에서 집행비용 2,720,800원을 제외하면 임차인 배당액은 134,479,200원입니다. 보증금 196,000,000원 대비 부족액 61,520,800원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

⚠️ 추가 확인 필요 임차인 이은기는 등기부상 경매개시 채권자와 동일인으로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다. 다만 실제 대항력 판단은 원본 서류와 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,720,800원
임차인 이은기 보증금	196,000,000원	134,479,200원
주택도시보증공사 가압류	5,224,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮아졌지만 인수 가능액 반영 시 실질 부담은 감정가 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 판단. 최저가 1.372억원만 보면 저렴해 보이나 임차권 인수 가능액을 포함해야 합니다.
임차권등기 확인. 매각물건명세서상 을구 4번 임차권등기 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
사용용도 확인. 감정 이용상태는 오피스텔 사용중으로, 근린시설 용도와 실제 이용을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰 = 저가”가 아니다

이 물건은 1회 유찰로 최저가는 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기와 보증금 부족분 인수가 핵심 변수입니다. 권리상 소멸되는 압류·가압류보다 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 잔액이 더 중요합니다. 입찰 전 임차인 관계와 실제 점유, 배당 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 구리아이폴리스 208호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 = 저가”가 아니다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-11	유찰	1억 9,600만원
2	2026-07-16	대기	1억 3,720만원