의정부지방법원 2025타경63876. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 101동 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 일반 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 신혜원은 2021.03.25 전입·점유, 2021.03.04 확정일자를 갖고 있고 2024.06.18 임차권등기를 마쳤습니다. 최초 임차보증금은 275,000,000원이지만 2025.04.22 경정등기에서 275,000,000원 중 반환되지 않은 보증금 212,000,000원으로 정정됐습니다.
따라서 최초 보증금 275,000,000원만 보고 “낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총 취득비용이 275,000,000원 부근에 고정된다”고 단정하면 현재 등기상 잔액을 놓치게 됩니다. 현재 판단의 기준액은 경정된 212,000,000원입니다. 현 최저가 232,000,000원에서 배당표상 집행비용을 제외하고 임차인에게 배정된 227,952,000원은 이 경정잔액보다 크므로, 다른 선순위 차감이 없다는 전제에서는 신혜원 임차권의 미배당 승계액은 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-29 한울하임 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 4층 · 2018.10.11 준공 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신혜원 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.26 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
계산상 말소기준은 2024.09.26 남서울농업협동조합의 김진선 지분 가압류 610,775,721원입니다. 그보다 앞선 2024.06.18 신혜원 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있어 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액이 있으면 매수인이 인수합니다. 2025.04.22 경정등기에서는 그 미반환 보증금을 212,000,000원으로 특정하고 있습니다.
반면 2024.09.26 이후의 남서울농업협동조합 가압류, 2024.10.02 최영철 지분 가압류, 2025.08.19 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 압류채권 가운데 당해세 등 배당순위가 앞서는 금액이 존재하면 임차권 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 실제 교부청구액 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 확인되는 실제 인물은 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신혜원 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.25 2021.03.04 | 275,000,000원 경정 잔액 212,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 현 회차는 계산상 0원 가능 |
| 최규왕 | 2024.08.16 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
등기부의 2025.04.22 보증금 212,000,000원 기재는 별도의 제3 임차인이 아니라 신혜원 임차권의 경정기록입니다. 신혜원은 배당요구가 확인되고, 최규왕 역시 2025.09.23 배당요구가 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 165.7%
한울하임101동102동은 총 16세대, 2018.10.11 준공으로 집계돼 있습니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이며 2026.05 전용 50.23㎡, 1층이 140,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 50.23㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | - | 140,000,000원 |
현재 최저매각가 232,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 140,000,000원의 165.7%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 줄 수 있는 구간이 아닙니다. 특히 시세 비교 대상면적은 50.23㎡이고 중개시세의 대상면적은 57.01㎡로 면적이 일치하지 않아 140,000,000원을 본건의 정확한 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현 최저가를 “최근 거래보다 저렴하다”고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 신혜원 보증금 | 275,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신혜원 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 최초 임차보증금 275,000,000원을 기준으로 신혜원에게 227,952,000원을 배당하고 47,048,000원을 매수인 인수로 산정한 시뮬레이션입니다. 그러나 2025.04.22 임차권 경정과 매각물건명세서에는 275,000,000원 중 미반환액이 212,000,000원으로 정정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 식사동 양일초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 차량 출입이 가능한 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,025.0㎡, 공시지가 530,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지에 최근 거래 표본 1건, 경매 평균 유찰 2.0회로 가격 검증과 재매각 계획을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신혜원 임차권 원본 대조. 최초 275,000,000원과 2025.04.22 경정잔액 212,000,000원의 관계, 실제 반환내역과 배당요구액을 확인하세요.
- 최규왕 보증금 확인. 2024.08.16 전입은 말소기준 전이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 현황조사 보완자료를 확인해야 합니다.
- 당해세·교부청구액 확인. 압류가 여러 건 있어 선순위 세금이 실제로 얼마인지에 따라 신혜원 배당액과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 등록말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 최근 거래는 50.23㎡ 1층 1건이고 시세 비교 대상면적은 57.01㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적·층·상태의 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 232,000,000원이 최근 12개월 거래 140,000,000원의 165.7%이므로 신건 가격만 보고 할인 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·세금 교부청구 내역을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘신건 즉시 진입형’은 아니다
이 물건은 현재 최저가 232,000,000원이 최근 12개월 거래 140,000,000원의 165.7%여서 가격 자체에 할인 근거가 없습니다. 신혜원 임차권은 275,000,000원 원보증금만 보면 큰 인수형처럼 보이지만, 2025.04.22 경정으로 미반환액이 212,000,000원으로 줄어 있습니다. 현 회차 배당가능액 227,952,000원 안에서는 계산상 전액변제가 가능한 금액입니다.
그러나 이 사건의 진짜 미확정 변수는 최규왕입니다. 2024.08.16 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 압류 관련 선순위 세금이 신혜원 배당액을 깎을 가능성도 남습니다. 따라서 이 사건은 “신혜원 47,048,000원 인수 확정”으로 볼 사건도 아니고, 반대로 “인수 0원 안전형”으로 단정할 사건도 아닙니다. 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 232,000,000원이며, 가격은 최근 거래 이상이고 권리에는 미상 임차인이 남아 있다는 두 축을 함께 봐야 합니다.
