의정부지방법원 2025타경65281. 파주시 아동동 정원팰리스 103동 306호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 황석현이며, 2018.07.26. 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 104,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김경이가 확인되지만 전입일이 2024.01.08.로 말소기준인 2018.07.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 등기부에는 한국토지주택공사의 임차권 120,000,000원이 따로 보이지만 이는 김경이 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 120,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 3층306호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 황석현 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,057,689원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.07.26. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 104,400,000원입니다. 이후 한국토지주택공사 임차권등기, 유인숙 근저당, 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정, 파주시 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인·보증기관 확인
| 이름 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경이 | 실제 임차인 | 2024.01.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 2018.08.24 / 2018.08.08 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 김경이 보증금 중복신고 |
김경이의 보증금은 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 120,000,000원 역시 별도의 두 번째 보증금이 아니라 김경이 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 신건 182,000,000원, 시세는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 182,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 매매시장보다 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵고, 응찰 전 인근 연립주택의 최근 거래를 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 근저당 · 유인숙 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 124,057,689원 | 64,252,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 238,457,689원, 채권자 예상배당은 178,652,000원, 미배당액은 59,805,689원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 동측에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설 및 단독주택이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 3층 306호이며, 기본 위생·급배수·소화·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 8m 공도와 연계해 진출입이 가능합니다.
- 토지. 2필 일단의 정방형 평지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 도시지역·제1종일반주거지역·소로1류에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 수. 김경이 1명입니다. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 김경이 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 대항력. 김경이는 2024.01.08. 전입으로 2018.07.26. 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
- 확약서. 서울보증보험 주식회사가 2026.04.02. 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 취지의 서류를 제출했습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 신건 최저가 182,000,000원과 인근 유사 연립주택 거래가격을 직접 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.07.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당이고, 이후의 임차권·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김경이는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 한국토지주택공사는 김경이 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 182,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 별개의 문제입니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 감정가 자체를 시세로 받아들이기보다 주변 유사 연립주택 거래를 직접 대조해야 합니다. 권리 인수는 없지만, 가격 판단은 아직 남아 있는 물건입니다.
