의정부지방법원 2026타경177. 고양시 일산동구 식사동 더파인테라스 1층 107호의 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2020.08.07 윤영애 명의 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.01.16 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
가격은 별도로 확인해야 합니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 683,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 근린시설은 주거용 부동산처럼 단순한 동일평형 실거래 평균만으로 판단하기 어려운 만큼, 현황 공실이라는 점과 함께 실제 임대수익·상권·최근 거래가격을 입찰 전에 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1586 더파인테라스 1층107호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티1로 6-39 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 현황 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 윤영애 · 거래가액 749,000,000원 · 소유권이전 접수 2020.08.07 |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 683,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 329,549,213원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
말소기준은 2020.08.07 설정된 국민은행 근저당권 459,480,000원입니다. 이후 2026.01.16 임의경매개시결정이 등기됐으며 둘 다 매각으로 소멸합니다. 최초 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 윤영애입니다. 매각물건명세서에 별도의 인수권리와 법정지상권은 명시돼 있지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 신건 683,000,000원부터 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 683,000,000원입니다. 제공된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 가정은 546,400,000원, 2회 유찰 가정은 437,120,000원입니다. 다만 이 사건은 근린시설이고 현황 공실이므로, 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 실제 임대수익과 최근 거래, 공실 지속 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 683,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 546,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 437,120,000원 | 29,131,200원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 뒤 국민은행 근저당 채권최고액을 모두 채우지 못해 29,131,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 683,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,230,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 459,480,000원 | 459,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 214,290,000원 |
현재 회차 683,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당 후 소유자 잔여액 214,290,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일까지 점유상태가 바뀌지 않았는지 직접 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 관리사무소·현장·원본서류를 통해 실제 임차관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 683,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 최근 근린시설 거래와 예상 임대수익을 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공 시나리오상 1회 유찰 546,400,000원, 2회 유찰 437,120,000원입니다. 회차별 가격과 수익성을 별도로 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 국민은행 근저당권, 매각물건명세서의 인수권리·법정지상권 해당 없음 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건은 현황 공실의 근린시설이고 신건 최저가는 683,000,000원입니다. 권리의 단순함을 가격의 저렴함으로 연결하지 말고, 실제 임대수익과 최근 거래 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
