의정부지방법원 2026타경344. 파주시 파주읍 봉암리 펜타빌2 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 김진태이고, 신청채권자는 수협은행, 청구액은 173,241,458원입니다. 등기부상 핵심은 2022.08.09 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 188,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되며 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 판단을 등기부만으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 장은자의 전입신고일이 2022.07.21로 근저당 설정일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있으나, 선행 전입자의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전까지는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-2 펜타빌2 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 파주읍 주라위길 136-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김진태 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 173,241,458원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.09 수협은행 근저당권 · 채권최고액 188,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 전입자가 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022.08.09 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 파주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.09·2024.12.12 압류는 각각 2025.04.16·2025.05.01 해제됐고, 2025.09.16 압류도 2026.04.16 해제됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은자 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
장은자는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액 및 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 배당 구조 — 신건에서는 근저당 전액 배당 추정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 188,600,000원 | 188,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,338,000원 |
매각가 233,000,000원 가정의 배당 추정입니다. 집행비용 4,062,000원과 수협은행 근저당 188,600,000원을 배당하면 40,338,000원이 남는 구조입니다. 다만 장은자의 보증금·우선변제 관계와 당해세가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 233,000,000원 | 188,600,000원 | 0원 | 40,338,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 5,609,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 42,367,680원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 봉암리 경의중앙선 파주역 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 파주역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 중 4층 402호이며 외벽은 벽돌 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 기재돼 있으며, 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 장은자의 전입일은 2022.07.21로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·현재 점유를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 배당 후 남는 보증금과 실제 매수인 인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 세금 확인. 파주시 압류 3건의 이력이 있고, 당해세에 해당하는 세금이 있으면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 신건 최저가는 233,000,000원이지만 선행 임차인의 인수 보증금이 존재한다면 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 실거래 대조. 응찰 전 주변 다세대의 최근 실거래와 개별 호수 상태를 확인해 233,000,000원 및 유찰가의 적정성을 별도로 검증하세요.
- 현장 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 내부 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소기준이 깨끗해도 선행 전입자는 따로 본다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2022.08.09 수협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 기존 압류들도 이미 해제됐습니다. 그러나 장은자의 전입은 그보다 빠른 2022.07.21입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력 가능·미상으로 두고 봐야 하며, 명세서에 명시 인수권리가 없다는 이유만으로 매수인 인수를 0원으로 단정하는 것은 위험합니다.
따라서 이 물건의 승부처는 감정가 233,000,000원이나 유찰률보다 먼저 장은자의 실제 임대차관계와 보증금입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 매수인의 실질취득액을 계산하고, 신건 또는 유찰가가 적정한지 판단할 수 있습니다.
