의정부지방법원 2026타경689. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을아파트 1002동 10층 1019호입니다. 현재 소유자 김태형은 2024년 3월 19일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 204,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 204,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 196,375,000원보다 높고, 2026년 9월 최신 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없으며, 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재한 점은 현장 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 75 강선마을아파트 1002동 10층1019호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하2층/지상18층 중 10층 |
| 실거래 비교면적 | 41.265㎡ · 동일면적 비교 일치 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1998.04.04 / 312세대 |
| 소유자 | 김태형 (2024.03.19 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 203,612,373원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준은 2024.03.19 접수된 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권 204,600,000원입니다. 2024.10.17 신용보증기금 가압류 7,905,300원이 등기됐지만 2024.12.19 해제로 말소됐습니다. 2026.02.24 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 매각 시 소멸합니다.
또한 을구 15번 근저당권은 2026.05.19 확정채권양도를 원인으로 2026.07.08 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 별개의 후순위 담보가 새로 생긴 것이 아니라 기존 15번 근저당권의 이전 내역입니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.05억은 최근 평균의 104.4%
강선마을10단지한양 동일 면적 41.27㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 196,375,000원, 최신 거래는 2026년 9월 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.27㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 41.27㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 41.27㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.27㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 41.27㎡ | 18 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 41.27㎡ | 16 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 41.27㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 41.27㎡ | 18 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 41.27㎡ | 16 | 197,000,000원 |
| 2026.02 | 41.27㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 41.27㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 41.27㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 평균 | 41.27㎡ | 12건 | 196,375,000원 |
실거래 범위는 178,000,000원~215,000,000원이고 최근 12개월 평균은 196,375,000원입니다. 현재 최저가 205,000,000원은 이 평균의 104.4%입니다. 최신 2026년 9월 거래 195,000,000원과 비교해도 현재 신건 최저가는 더 높습니다. 따라서 현 회차에는 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 204,600,000원 | 201,330,000원 |
| 미배당 | - | 3,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 205,000,000원 가정 시 집행비용 3,670,000원과 근저당 배당 201,330,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 기준 미배당은 3,270,000원이고 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 3,270,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 43,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 76,036,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 발산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층·지상18층 건물 내 10층 1019호이며 사용승인일은 1998.04.04입니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역에 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,289,000원/㎡, 토지면적 13,519.8㎡이며 평지의 가로장방형 토지로 주상용 이용상황입니다.
- 환금성 참고. 312세대 단지이고 동일 면적 최근 12건의 실거래가 178,000,000원~215,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 신건 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 196,375,000원의 104.4%이고 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 데이터상 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원입니다. 현재 회차와 가격 차이를 사전에 비교할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전내역 확인. 을구 15번 근저당권은 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있으므로 입찰 전 최신 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 하지만 현재 신건 205,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 196,375,000원의 104.4%이고, 최신 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 승부처는 ‘권리가 깨끗한가’보다 현재 가격을 감수할 근거가 있는가에 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
