의정부지방법원 2026타경60217. 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 108동 8층 806호 아파트입니다. 소유자 박혜진은 2018년 10월 30일 거래가 794,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한양새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 2018.10.30. 근저당권이 말소기준입니다. 이후 임차관계와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 안정연·손성권 2명입니다. 안정연의 전입일은 2024.02.19, 손성권의 전입일은 2021.05.17로 모두 말소기준인 2018.10.30보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지상 51층 건물 내 제8층 제806호 |
| 소유자 | 박혜진 (2018.10.30. 거래가 794,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.10.30. 한양새마을금고 근저당권입니다. 2020년 이형석 명의 주택임차권은 2021.05.21. 이미 말소됐습니다. 현재 등기된 손성권의 500,000,000원 주택임차권은 전입일 2021.05.17로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 경매로 소멸하는 권리입니다. 2026.01.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안정연 | 2024.02.19 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 손성권 | 2021.05.17 / 2021.04.23 | 500,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
안정연은 전입일이 2024.02.19로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 최우선변제 등 실제 배당에 미치는 금액은 원본 확인이 필요합니다. 손성권은 건물 전부에 대해 보증금 500,000,000원, 전입 2021.05.17, 확정일자 2021.04.23, 임차권등기 2023.06.29가 확인되지만 역시 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.6% 높은 신건
일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다. 비교된 면적은 120.78㎡대이며 최근 12개월 실거래 12건 평균은 668,500,000원입니다. 신건 최저가 706,000,000원은 이 최근 평균의 105.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 39 | 745,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 평균 | 120.78㎡대 | 12건 | 668,500,000원 |
최근 거래 범위는 599,000,000원~745,000,000원이며 평균은 668,500,000원입니다. 현재 최저가 706,000,000원은 최근 평균보다 높은 가격이고, 최신 거래 599,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,460,000원 |
| 1. 근저당 · 한양새마을금고 | 459,600,000원 | 459,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 236,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 959,600,000원 가운데 696,540,000원이 배당되고 263,060,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 51층 건물 내 제8층 제806호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 706,000,000원은 최근 12개월 평균 668,500,000원의 105.6%이므로 현재 회차는 가격 할인 상태가 아닙니다.
- 임차인 확인. 안정연·손성권 모두 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 안정연의 보증금과 우선변제 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
- 손성권 임차권. 보증금 500,000,000원·확정일자 2021.04.23·전입 2021.05.17·임차권등기 2023.06.29가 확인되며, 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 회차 비교. 데이터상 1회 유찰 시 564,800,000원, 2회 유찰 시 451,840,000원으로 계산되므로 회차별 가격과 당시 시세를 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.10.30. 한양새마을금고 근저당권이고, 현재 확인되는 안정연·손성권의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 706,000,000원은 최근 12개월 평균 668,500,000원보다 높아 최근 시세의 105.6%이고, 최신 2026.09 거래는 599,000,000원입니다. 권리상 인수 위험이 없다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 거래가 대비 높은 신건 가격입니다.
