의정부지방법원 2026타경60377. 파주시 야당동 한승카운티 비동 3층 303호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김봉구이며 2021.04.21. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.07.14. 수원시 압류입니다. 그보다 앞선 2021.04.16.에 임차인 이은애가 주민등록과 점유를 개시했고 확정일자는 2021.03.31.이므로, 권리의 출발점만 보면 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 2026.03.10. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이은애 관련 보증금 220,000,000원은 유찰 후 배당 부족액이 생기더라도 매수인이 승계하는 실질 부담은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차보증금 관계에만 적용되며, 확약 밖 별도 임차인이나 별도 인수권리가 있다면 그 위험까지 소멸시키는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 186-4 한승카운티 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김봉구 (2021.04.21. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2022.07.14. 수원시 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 동양자산관리대부 가압류, 용인시·용인시징수과·파주시 압류와 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이은애의 전입·점유는 2021.04.16.으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.03.31.이어서 원래는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은애 · 건물 전부 | 220,000,000원 | 2021.04.16 / 2021.03.31 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기는 2023.05.22. 접수됐고, 주택도시보증공사는 ‘양도 전 임차인 이은애’와 연결된 권리관계에서 강제경매를 신청한 것으로 기재돼 있습니다. 동일 보증금 220,000,000원을 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 불리하다
최근 12개월 실거래 비교 표본은 1건입니다. 비교 대상의 최근 거래는 2026.07. 전용 45.91㎡, 4층, 168,000,000원이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 168,000,000원입니다. 대상면적 비교 기준은 48.33㎡로 면적 매칭 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.91㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.33㎡ 기준 | 1건 | 168,000,000원 |
신건 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 168,000,000원의 145.8%입니다. 확약 덕분에 추가 인수금이 없으므로 현재 실질취득도 245,000,000원인데, 이 역시 최신 실거래 168,000,000원보다 높습니다. 따라서 감정가나 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 이은애 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 24,571,413원 | 20,770,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,230,000원과 임차보증금 220,000,000원이 먼저 반영되고, 동양자산관리대부에 20,770,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있다면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 지상4층 철근콘크리트구조 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료상 총 10세대, 최근 12개월 거래 1건이어서 가격 검증 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이 사건 임차보증금 전체인지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 추가 존재 여부. 확약은 이은애 관련 권리에만 적용됩니다. 현황조사·전입세대열람 등에서 별도 점유자나 임차인이 없는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 245,000,000원은 최신 실거래 168,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가 1건뿐이므로 인근 다세대 실거래와 현장 매물까지 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 오해 금지. 회차 계산상 27,544,000원·66,195,200원의 미배당액이 나타나지만, 확약 반영 시 이 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차인 자체가 아니라 그 임차인의 권리가 어떻게 정리됐느냐입니다. 이은애는 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 원래는 대항력 있는 임차인이지만, 주택도시보증공사의 2026.03.10. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 본 리포트에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
그러나 권리가 정리됐다고 현재 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 245,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 168,000,000원의 145.8%입니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이고 다세대 소규모 단지라는 환금성 조건까지 감안하면, 현재 회차는 권리보다 가격 검증이 훨씬 중요한 물건입니다.
