의정부지방법원 2026타경60482. 파주시 아동동 정원팰리스 103동 3층303호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공동주택으로, 토지는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차권의 배당과 인수 구조입니다. 김소라는 2021.10.05 전입·점유, 2021.09.14 확정일자를 갖고 보증금 213,000,000원의 임차권을 2023.10.19 등기했습니다. 이후 2024.09.12 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준으로 잡혀 있어 김소라의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 이를 명시합니다. 김소라의 을구 순위3번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 신건 226,000,000원 가정에서는 집행비용 3,964,000원과 김소라 보증금 213,000,000원이 모두 배당되므로 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰 뒤 최저가가 내려가면 그만큼 인수 위험이 현실화됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 원앙길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2016-07-25 |
| 소유자 | 황정현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.10.13 설정된 경서농업협동조합 근저당권 132,000,000원은 2021.10.05 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.09.12 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 따라서 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김소라 임차권은 별도로 봐야 합니다. 2026.02.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 인수 여부를 가르는 표
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소라 | 2021-10-05 | 213,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 조영주 | 2024-12-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김소라는 건물 전부에 대한 주거 임차권등기자로, 임대차계약일은 2021.09.05, 확정일자는 2021.09.14, 전입·점유개시는 2021.10.05이며 배당요구도 되어 있습니다. 반면 조영주의 전입일은 2024.12.04로 말소기준인 2024.09.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 김소라 보증금 | 213,000,000원 | 213,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 9,036,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 김소라의 보증금 213,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 가압류에는 9,036,000원이 배당되고, 경매개시결정상 청구액에는 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액을 같이 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 213,964,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 223,000,000원 | 35,531,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 223,000,000원 | 71,184,960원 |
이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저가만의 하락이 아닙니다. 김소라의 보증금 213,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인 인수로 넘어오므로, 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 따라서 180,800,000원이나 144,640,000원이라는 숫자만 보고 할인 폭을 평가하면 권리 구조를 놓치게 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 아동동, 경의중앙선 금촌역 남동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·소규모 창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 금촌역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 제3층 제303호이며, 기본 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대상부동산 북서측으로 약10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로1류 접합·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김소라 배당액 재확인. 선순위 임차권은 보증금 213,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 회차별 인수액 동시 계산. 1회 유찰 시 35,531,200원, 2회 유찰 시 71,184,960원의 인수액이 제시돼 있으므로 최저가와 별도로 계산해야 합니다.
- 조영주 점유 확인. 전입일 2024.12.04로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유와 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 원문 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용과 실제 배당순위·배당액은 매각 및 배당 과정에서 달라질 수 있으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건의 인수 0원”만 보면 절반만 본다
현재 회차만 놓고 보면 매각가 226,000,000원에서 김소라의 보증금 213,000,000원이 전액 배당되어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건은 유찰 후 최저가가 낮아지는 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시 35,531,200원, 2회 유찰 시 71,184,960원의 인수액이 발생합니다. 현재 회차에서는 인수 0원이라는 장점이 있지만, 향후 회차에서는 선순위 임차보증금이 사실상 가격의 바닥을 만드는 구조를 반드시 함께 계산해야 합니다.
