의정부지방법원 2026타경60526. 파주시 야당동 더플로렌스 101동 3층 302호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김채민이고, 2021.08.11 매매를 원인으로 2021.08.19 소유권을 취득했으며 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 채동현의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약, 그리고 이승환의 미상 점유정보입니다.
채동현은 2021.07.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.11입니다. 이는 말소기준인 2023.03.15 롯데카드 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 구조입니다. 보증금도 240,000,000원으로 현재 최저가 208,000,000원을 초과합니다. 단순 계산만 하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 대항력 포기·미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 채동현 관련 인수는 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 77 더플로렌스 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등) · 4층 건물 중 3층 |
| 전용면적 | 58.925㎡ |
| 소유자 | 김채민 (2021.08.11 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,388,943원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도
말소기준은 2023.03.15 롯데카드 가압류 9,968,034원입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강서구·포항시·파주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채동현은 말소기준보다 앞선 2021.07.28 전입·점유와 2021.06.11 확정일자를 갖고 있고, 2023.08.03 임차권등기를 마쳤습니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.03.19 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 채동현 보증금의 미배당액이 존재하더라도 그 금액을 매수인이 실질 인수하는 것으로 보지 않습니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채동현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.28 | 2021.06.11 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 실질 0원* |
| 이승환 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 채동현 보증금은 현재 회차 배당계산상 35,712,000원이 미배당이지만, 2026.03.19 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이승환에게 적용되는 자료가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높고, 최근 흐름은 하락
더플로렌스 101동 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 218,333,333원이지만 2021년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 205,000,000원 1건이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -8.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 58.93㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 58.93㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 58.93㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 205,000,000원의 101.5%입니다. 확약을 반영해 채동현 관련 인수가 실질 0원이더라도, 신건 가격 자체가 최근 거래보다 높으므로 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 거래가 과거 거래들보다 낮아진 하락 추세(-8.9%)라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 채동현 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,968,034원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,388,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채동현 보증금은 35,712,000원이 미배당입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인에게 이어지지만, 본건은 2026.03.19 확약으로 채동현 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 서측 약 1.5Km 지점에 경의로와 야당역이 있고 본건까지 차량진입이 가능해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물로 2017.04.27 사용승인됐으며, 승강기 1대와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 방3·거실·주방·욕실2 등의 주거용으로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 101동 총 8세대이고 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 판단 시 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 주체와 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 이승환 점유 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 218,333,333원보다 최근 12개월 거래 205,000,000원과 -8.9%의 하락 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 거래 205,000,000원의 101.5%로 최근 시세 이상입니다.
맺으며 — 확약은 풀렸지만, 가격과 미상 점유는 아직 남아 있다
이 사건은 숫자만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 임차인이 있어 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 회차 배당에서도 35,712,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.03.19 확약으로 채동현 관련 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 점 때문에, 그 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 두 가지입니다. 첫째, 이승환의 전입일·보증금이 확인되지 않아 확약 밖의 점유 위험이 남아 있고, 둘째, 최저가 208,000,000원이 최근 실거래 205,000,000원보다 높은 데다 최근 흐름도 -8.9%라는 점입니다. 따라서 확약 하나만 보고 권리가 완전히 끝났거나 가격이 싸다고 판단하기보다는, 이승환의 대항력 여부와 최근 시세 205,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 물건입니다.
