의정부지방법원 2025타경72046. 가평읍 금대리 833-10을 중심으로 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2·4·6·8·10 건물은 모두 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 이들 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 권리의 기준은 2016년 8월 9일 가평축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다.

이후 등기된 2024년 6월 18일 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 권은경 씨의 전입일은 2024년 9월 10일로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2016년 근저당

말소기준권리는 2016년 8월 9일 설정된 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 박경옥입니다. 이후 2024년 6월 18일 같은 조합의 31,107,982원 가압류가 등기됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025년 7월 22일 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 권은경 씨는 말소기준일인 2016년 8월 9일보다 뒤인 2024년 9월 10일 전입했으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없지만, 후순위 전입이므로 보증금이 남더라도 이를 매수인에게 대항해 승계시키는 구조는 아닙니다.

③ 가격 구조 — 34.3%는 ‘할인율’이지 ‘시세 검증’이 아니다

현재 최저매각가는 533,219,000원으로 감정가 1,554,574,350원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과 숫자만 보면 감정가 대비 하락 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.

특히 감정평가상 이 물건은 아파트처럼 표준화된 공동주택이 아니라 여러 단독주택이 펜션으로 이용되고 토지까지 함께 묶인 일괄매각입니다. 주위 환경도 단독주택·펜션·농경지·자연임야가 섞인 순수농촌지대이고, 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다. 따라서 가격 판단은 유찰률보다 펜션 운영·토지 이용·개별 건물 상태와 환금성을 함께 확인하는 방식이 적합합니다.

④ 예상배당표 (매각가 533,219,000원 가정)

현재 최저가 533,219,000원을 기준으로 집행비용 7,732,190원, 근저당 156,000,000원, 가압류 31,107,982원이 배당되고 소유자 잔여는 338,378,828원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 일괄매각·농지·현황 — 권리보다 절차가 중요하다

• 일괄매각. 매각물건명세서에 일괄매각으로 명시되어 있습니다. 목록 2·4·6·8·10의 제시외 건물도 포함됩니다.
• 농지취득자격증명. 목록14는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금은 반환하지 않습니다.
• 목록14 현황. 공부상 지목은 답이지만 현황은 도로입니다. 공부와 현황이 서로 다릅니다.
• 토지 현황. 목록1·3·5·7·9는 완경사의 부정형 토지를 축대로 조성해 자체 지반을 평탄하게 만든 단독주택 건부지이고, 목록11·12·13은 도로입니다.
• 펜션 이용. 일련번호 2·4·6·8·10은 모두 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 더베이리조트 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·각종 펜션·농경지·자연임야로 형성된 순수농촌지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 자동차 진입은 가능하지만 인근 노선버스정류장까지 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 불편합니다.
• 건물. 일련번호 2·4는 일반철골구조 지상 2층으로 사용승인일은 2016.07.15이고, 일련번호 6·8·10은 철근콘크리트구조 지상 2층으로 사용승인일은 2013.09.16입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방 가스보일러 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 일련번호 7·9·13에는 한강 폐기물매립시설 설치제한지역도 기재되어 있습니다.
• 금대리 833-10 토지정보. 면적 444.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 86,300원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증을 최우선 확인. 목록14의 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 펜션 건물, 목록2·4·6·8·10 제시외 건물의 실제 위치·이용상태를 매각목록과 대조해야 합니다.
• 임차인 현황 재확인. 권은경 씨는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용은 별도 확인이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 금대리 833-10과 833-20 토지가 공동담보로 기재되어 있어 배당관계를 원문에서 대조해야 합니다.
• 목록14 공부·현황 차이. 지목은 답이지만 현황은 도로이므로 농취증 발급 가능 여부와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 가격은 감정가 할인율과 분리. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 검증 없이 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.

맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 ‘복합물건의 절차와 환금성’

등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 8월 9일 근저당이 말소기준이고, 권은경 씨의 2024년 9월 10일 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재와 이후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 난도는 권리보다 다른 곳에 있습니다. 펜션 5동과 토지를 묶은 일괄매각, 3회 유찰, 순수농촌지대의 입지, 불편한 대중교통, 목록14 농지취득자격증명, 공부상 답·현황 도로의 차이를 함께 다뤄야 합니다. 최저가 533,219,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 이용가치와 매각범위·농취증 발급·환금성을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.