의정부지방법원 2023타경82421. 남양주시 다산동 다산펜테리움리버테라스1 제7303동 15층 1504호입니다. 감정평가상 방4·욕실·주방 및 식당·거실·발코니 등으로 이용 중인 아파트이고, 건물은 지상 30층 중 본건이 15층입니다. 소유자는 이지언이며, 소유권이전 등기에는 2016.09.08 매매, 거래가액 505,000,000원이 기재돼 있습니다.
이번 물건에서 가장 먼저 볼 숫자는 권리 인수액보다 시세와 최저가의 간격입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,063,833,333원, 최저가는 810,000,000원으로 최근 시세 평균의 76.1%입니다. 최신 거래인 2026.09 1,080,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경82421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산지금로145번길 15, 7303동 15층1504호 (다산동,다산펜테리움리버테라스1) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·욕실·주방 및 식당·거실·발코니 등 · 지상30층 중 15층 |
| 비교 평형 | 84.9301㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 이지언 · 거래가액 505,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 810,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 324,471,318원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 위험은 나타나지 않습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 등기 흐름에는 과거 하나은행·우리은행·하나트레이딩·에스비아이저축은행의 근저당 설정과 말소, 오에스비저축은행 근저당, 남양주시 압류, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정 및 근저당권 이전이 이어집니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 76.1%
다산펜테리움리버테라스Ⅰ 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 비교 평형은 84.93㎡대이며, 2026.06부터 2026.09까지 거래가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 5 | 1,080,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18 | 1,170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 28 | 1,140,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 30 | 1,060,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 17 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 9 | 1,075,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 1,036,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 26 | 1,150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 28 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 920,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5 | 935,000,000원 |
| 평균 | 84.9301㎡ | 12건 | 1,063,833,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 920,000,000원~1,170,000,000원, 평균은 1,063,833,333원입니다. 현재 최저가 810,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 특히 최신 거래는 2026.09 1,080,000,000원으로, 감정가·최저가가 최근 거래가격대보다 낮게 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 810,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 799,500,000원 |
매각가 810,000,000원 가정 시 집행비용 10,500,000원, 소유자 교부 799,500,000원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 담보권·세금 및 법원의 최종 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강중학교 북측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하는 공공주택지구입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상30층 건물 내 15층 1504호입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·난방·소방설비가 돼 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 54,236㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 2,455,000원/㎡입니다.
- 단지. 다산펜테리움리버테라스Ⅰ은 944세대이고 사용승인일은 2018.12.21입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 최근 12개월 평균은 1,063,833,333원, 최신 거래는 2026.09 1,080,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래와 매물 호가를 함께 대조하세요.
- 권리 원본 확인. 남양주시 압류의 말소기준 산정과 2023.06.02 해제, 오에스비저축은행 근저당 및 2024.01.08 권리이전의 현재 상태를 등기부에서 재확인하세요.
- 임차관계. 임차인은 없으나 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 실물 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반사항은 없습니다. 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 검증. 예상배당 계산과 실제 등기상 담보권·세금·배당요구 내역이 일치하는지 법원 기록을 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 숫자는 비교적 선명합니다. 감정가와 최저가는 810,000,000원, 매수인 인수액은 0원, 임차인은 없습니다. 같은 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 1,063,833,333원이고 최저가는 그 76.1%입니다. 2026.09 최신 거래 1,080,000,000원 역시 현재 최저가보다 높습니다.
반면 등기에서는 다수의 과거 근저당과 압류·가압류, 경매개시, 근저당권 이전까지 변동이 이어집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 가격 차이는 분명하지만, 긴 등기 흐름을 현재 원본 기준으로 한 번 더 정리하는 것입니다. 권리 원본에서 인수 0원이 최종 확인된다면, 이후 판단의 중심은 810,000,000원의 입찰가격과 실제 주택 상태가 됩니다.
