의정부지방법원 2023타경83059. 경기도 가평군 청평면 큰갈월로 209-32 소재 건물로, 용도 표시는 연립/다세대이지만 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부 자체는 소유권보존과 강제경매개시결정으로 단순합니다. 그러나 이 사건은 등기 순위보다 매각 대상의 범위와 건물 존치 가능성이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 건물만의 매각, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 그리고 주식회사 에이치엘씨가 건물 철거와 건물대지 인도를 명하는 판결을 받아 해당 판결이 확정됐다는 자료가 제출됐다고 기재돼 있습니다.
또한 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 최저가 71,720,000원이 감정가 298,707,200원보다 크게 낮다는 이유만으로 가격 매력을 판단하기 어려운 구조입니다. 토지사용권과 건물 존치 가능성이 정리되지 않으면 낙찰가 자체보다 훨씬 큰 불확실성이 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 큰갈월로 209-32 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 가평군 청평면 대성리 산56-15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정상 단독주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 2층 |
| 소유자 | 안병혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,707,200원 / 71,720,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대산 / 470,282,332원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 ‘말소 밖 리스크’가 크다
등기부상 말소기준은 2024.05.31 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 근저당권이나 별도의 압류등기는 확인되지 않지만, 이것만으로 매수인 위험이 없다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 건물만 매각되고 토지사용권 문제와 철거·토지인도 판결이 별도로 존재하기 때문입니다.
② 임차인·인수 — 전입은 빠르지만 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.08.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
정준식의 전입신고일은 2022.02.04로 말소기준인 2024.05.31보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차 성립, 점유, 보증금, 확정일자 및 배당 여부를 확인해야 합니다.
배당요구는 2024.08.28에 접수됐지만 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금과 매수인 승계액도 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원만으로 실제 인수 위험이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사대산 | 470,282,332원 | 70,029,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 400,253,292원 |
현재 최저가 71,720,000원 가정 시 신청채권자 주식회사대산에는 70,029,040원이 배당되고 400,253,292원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 정준식의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 71,720,000원 | 70,029,040원 | 400,253,292원 |
| 5회 유찰 시 | 50,204,000원 | 48,900,328원 | 421,382,004원 |
| 6회 유찰 시 | 35,142,800원 | 34,110,230원 | 436,172,102원 |
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 매각 대상. 매각물건명세서상 건물만의 매각입니다. 토지를 함께 취득하는 구조가 아닙니다.
- 이용상태. 용도 표시는 연립/다세대이며, 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 대지 관련. 관련 토지는 지목 임야, 면적 544.0㎡, 공시지가 11,900원/㎡이며 자연녹지지역입니다. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역에도 포함됩니다.
- 지형·접면. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 건물만 매각되고 토지사용권이 불명확하며 철거·토지인도 판결 자료까지 존재해, 일반적인 토지·건물 일체 매각 물건과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 성립 여부와 토지사용 대가 문제를 확인해야 합니다.
- 철거·토지인도 판결 원문 확인. 의정부지방법원 2022가단100912 사건의 확정판결 내용과 집행 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 구조 확인. 낙찰로 토지 소유권을 취득하지 않는다는 점을 전제로 사용·점유 가능성을 검토해야 합니다.
- 정준식 임대차 원본 확인. 전입일 2022.02.04, 배당요구일 2024.08.28이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 임대차 진정성 다툼 확인. 주식회사대산이 정준식 및 주식회사 제이앤에이산업개발의 임대차를 허위 가장계약이라고 주장한 자료가 제출돼 있습니다. 법원의 최종 판단과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 사용승인 미필 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 기재가 있으므로 향후 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 현재 최저가 71,720,000원은 감정가 298,707,200원의 24% 수준이지만 4회 유찰 사실과 복수의 권리·이용 리스크를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 제출서류·판결문 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 298,707,200원에서 최저가 71,720,000원까지 내려와 4회 유찰·감정가 24%라는 강한 할인 신호가 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 건물만 매각되고, 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하며, 철거와 토지인도 확정판결 자료가 제출돼 있습니다. 여기에 사용승인 미필과 정준식의 보증금·확정일자 미상, 임대차 진정성 다툼까지 겹칩니다.
따라서 현재 최저가를 실질취득가로 곧바로 볼 수 없습니다. 임차보증금이 확인되지 않아 매수인 승계 가능액도 계산할 수 없고, 건물의 지속 사용 가능성 역시 법정지상권과 판결 내용을 확인해야 판단할 수 있습니다. 이 사건은 가격이 낮아졌다는 사실보다 “낙찰 후 이 건물을 어떤 법적 근거로 계속 보유·사용할 수 있는가”를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
