의정부지방법원 2026타경70896. 철원군 서면 와수리 1206-7·1206-43·1206-45 일대의 건물과 토지가 공동담보로 연결된 물건입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설 등이며, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 구조입니다. 이번 경매의 말소기준은 2023년 8월 30일 설정된 화성새마을금고의 채권최고액 1,908,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2025년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 철원군 압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 임차인입니다. 윤효식은 2023.03.27. 전입했고 보증금 50,000,000원·월차임 4,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 대항력이 인정되며, 우선변제권은 없어 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 구조입니다. 따라서 보증금 전액 50,000,000원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70896 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 1206-7, 1206-43, 1206-45 · 와수로181번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 |
| 소유자 | 곽태건 |
| 감정가 / 최저가 | 2,945,808,770원 / 2,945,808,770원 (신건) |
| 청구액 | 1,840,430,939원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
2019.01.11. 곽태건이 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 2022.07.29. 신탁 및 코리아신탁주식회사로의 소유권이전이 있었고, 2023.08.30. 신탁재산 귀속으로 다시 곽태건 명의가 됐습니다. 같은 날 설정된 화성새마을금고 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2024.12.31. 철원군 압류와 2026.04.27. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤효식 | 2023.03.27 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
윤효식은 배당요구를 2026.07.10. 접수했지만, 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이 때문에 보증금은 배당재원에서 회수되지 않고 매수인에게 그대로 승계됩니다. 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원은 현재 최저가보다 작기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가되, 항상 낙찰가 + 50,000,000원으로 계산해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,945,808,770원 | 50,000,000원 | 2,995,808,770원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,356,647,016원 | 50,000,000원 | 2,406,647,016원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,885,317,612원 | 50,000,000원 | 1,935,317,612원 | 43,935,564원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,945,808,770원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,858,088원 |
| 임차인 윤효식 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 32번 근저당권 · 화성새마을금고 | 1,908,000,000원 | 1,908,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,005,950,682원 |
임차인 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 31,858,088원이며, 근저당권 채권최고액 1,908,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당, 잔여 1,005,950,682원은 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설 등으로 이용중인 철근콘크리트조 6층 건물입니다.
- 입지. 와수시외버스터미널 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 난방시설, 승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 응찰가 계산에서 윤효식 보증금 50,000,000원을 반드시 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임대차 확인. 월차임 4,000,000원, 보증금 50,000,000원의 임대차 현황과 실제 점유범위를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 숙박시설의 영업가치·수익력·토지가치까지 별도로 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 와수리 1206-7·1206-43·1206-45 및 제시외 건물의 실제 포함범위를 매각목록과 현황에서 대조해야 합니다.
- 토지규제. 군사시설 보호구역·제한보호구역 및 일반상업지역 조건이 향후 이용·증개축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도, 보증금은 남는다”
이 사건의 구조는 명확합니다. 2023.08.30. 근저당이 말소기준이고 그 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 윤효식의 전입은 2023.03.27.로 더 빠르고, 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 보증금 50,000,000원이 배당되지 않습니다. 그 결과 신건 기준 실제로 봐야 할 취득원가는 2,945,808,770원이 아니라 2,995,808,770원입니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설 등으로 이용되는 기타 + 토지 물건이며, 비교 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리상 인수액을 정확히 반영한 뒤, 숙박시설의 수익성과 토지 이용가치, 제시외 건물, 군사시설 관련 규제까지 함께 검토해야 합니다. 말소되는 등기보다 선순위 임차보증금 5,000만원과 가격 검증이 이 사건의 핵심입니다.
