의정부지방법원 2025타경72068. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0167호입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)의 지원시설로 사용되는 1층 근린생활시설(상업용)이고 현재 공실상태입니다. 소유자는 주식회사효령종합건설이며, 2024년 8월 6일 설정된 등촌동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,728,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후의 임의경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 699,720,000원으로 감정가 2,040,000,000원의 34% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 3회 유찰과 공실 상태 자체가 가격·환금성 검토를 더 엄격하게 해야 하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층알01-0167호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)의 지원시설 · 1층 근린생활시설(상업용) · 공실상태 |
| 건물 | 지하 4층 / 지상 10층 · 사용승인일 2022.05.04 |
| 소유자 | 주식회사효령종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 2,040,000,000원 / 699,720,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 1,479,688,058원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 현재 공실이며, 임차인에 따른 보증금 인수 문제는 없습니다. 2024.08.06 설정된 등촌동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.08.27 임의경매개시결정과 2026.04.16 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 단정은 금물
이 물건은 감정가 2,040,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 699,720,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않으므로, 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 699,720,000원 | 1,037,677,200원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 489,803,999원 | 1,245,494,041원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 342,862,799원 | 1,390,737,280원 |
③ 예상배당표 (매각가 699,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,397,200원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 1,728,000,000원 | 690,322,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,037,677,200원 |
현재 최저가 699,720,000원을 기준으로 집행비용 9,397,200원을 제외한 690,322,800원이 등촌동새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 1,037,677,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근 현대테라타워디아이엠씨 1층에 위치하며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설 등으로 형성된 다산지금공공주택지구입니다.
- 교통. 고산로와 다산지금로에 인접하고 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로 접근성이 양호합니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 45미터, 남측 약 25미터, 서측 약 15미터 포장도로와 접하고 차량 접근이 용이합니다.
- 용도. 공장(지식산업센터)의 지원시설인 1층 근린생활시설(상업용)이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층, 사용승인일 2022.05.04입니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 4,597,000원/㎡, 토지면적은 30,117.7㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 현대테라타워디아이엠씨 1층 상가의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 임차수요, 예상 임대조건, 장기 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 체납된 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 적합성 확인. 공장(지식산업센터) 지원시설의 1층 근린생활시설인 만큼 실제 사용하려는 업종이 가능한지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 당해세 등 우선권 항목을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·공실 검토가 핵심
권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2024.08.06 등촌동새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 남양주시 압류가 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 1층 상업용 근린생활시설이면서 현재 공실이고, 이미 3회 유찰되었습니다. 감정가 2,040,000,000원에서 최저가 699,720,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 최근 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 시장가 대비 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 상가 시세·임대수익·공실 지속 가능성을 확인하는 데 있습니다.
