서울중앙지방법원 2025타경102543. 종로구 숭인동 ‘삼전솔하임2차’ 6층 601호, 전용 16.67㎡의 아파트형 도시형 생활주택입니다. 현재 소유자는 윤기례이며, 2022.06.15 매매를 원인으로 2022.06.21 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 151,000,000원입니다. 감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 81,280,000원으로 감정가의 64%입니다.
표면적인 자동 권리판정은 2012.11.02 설정된 신한은행 근저당권을 말소기준으로 삼고, 이후의 임차권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 이 신한은행 근저당권이 2022.06.14 해지를 원인으로 말소된 것으로 함께 기재돼 있습니다. 그럼에도 제공된 배당산정은 신한은행에 79,416,960원을 우선 배당하는 것으로 계산돼 있어, 권리판정·등기부·배당표 사이에 상충이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 제6층 제601호 · 도로명주소 종로58가길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형 생활주택) · 전용 16.67㎡ · 철근콘크리트조 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.10.12 · 삼전솔하임2차 112세대 |
| 소유자 | 윤기례 (2022.06.15 매매 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 81,280,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 160,796,824원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기부 발행 | 2026.07.24 · 서울중앙지방법원 중부등기소 |
① 권리 흐름 — 자동판정과 등기 말소기재가 충돌한다
② 임차관계 — 실제 신고자 2명, 인수는 0원* 산정
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없으며, 확인된 신고자는 실제 임차관계인 2명입니다. 김민정은 보증금 150,000,000원의 임차권등기자이고, OCHIRSUKH ENEREL은 현황조사상 전입자로 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| OCHIRSUKH ENEREL 현황조사 | 2025.02.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민정 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.06.13 / 2022.05.26 | 150,000,000원 | 산정상 없음·확인 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
* 특별매각조건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재돼 있습니다. 이에 따라 제공 배당산정의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소서류와 조건 이행방식은 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장 추세도 하락 중
같은 단지 ‘삼전솔하임2차’의 전용 16.67㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 118,833,333원이지만 과거 130,000,000원대 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신 거래 113,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 16.67㎡ | 10 | 113,000,000원 |
| 2025.03 | 16.67㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2025.02 | 16.67㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 16.67㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 16.67㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 16.67㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2023.12 | 16.67㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2023.09 | 16.67㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 16.67㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 16.67㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 16.67㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 16.67㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.67㎡ | 2건 | 112,500,000원 |
특별매각조건이 유효하게 이행돼 매수인 인수가 0원이라면 실질취득은 최저가와 같은 81,280,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 72.2%, 전체 평균의 68.4%입니다. 따라서 최저가 자체의 가격 할인은 인정할 수 있습니다. 다만 최근 거래가 112,000,000원·113,000,000원 수준으로 형성된 가운데 거래 추세가 -6.3%이고, 이 물건은 이미 7회 유찰돼 가격 할인만으로 권리 불확실성과 환금성 문제를 덮을 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,863,040원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 94,800,000원 | 79,416,960원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 160,796,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 255,596,824원 중 79,416,960원이 배당되고 미배당액은 176,179,864원으로 산정됐습니다. 다만 신한은행 근저당권의 2022.06.14 말소기재와 충돌하므로 위 배당표는 원본 확인 전 참고용입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 64% | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 176,179,864원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 65,024,000원 | 63,453,568원 | 192,143,256원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 52,019,200원 | 50,682,854원 | 204,913,970원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 남측 인근의 주상혼용지대로, 아파트·오피스텔·음식점·의원·은행 등 근린생활시설과 동묘시장·학교·청계천이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동묘앞역 1·6호선이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2012.10.12 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물의 6층으로, 난방·승강기·급배수·위생설비·옥내소화전·기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역이며, 공시지가는 7,761,000원/㎡입니다. 서측과 북측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 전용 16.67㎡의 소형 도시형 생활주택이고, 단지 경매 통계상 평균 6.2회 유찰·낙찰률 0.0%로 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성을 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 신한은행 근저당권 설정·말소 전후의 등기부 현재사항과 말소사항을 모두 확인하고, 실제 배당순위를 재계산해야 합니다.
- 특별매각조건 원문. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체와 대상, 임차권등기 말소서류 제출 시점과 조건 불이행 시 처리방식을 확인해야 합니다.
- 김민정 임차권. 임대차계약일 2022.05.26, 점유개시 2022.06.10, 전입 2022.06.13, 확정일자 2022.05.26, 보증금 150,000,000원의 원본 증빙을 대조해야 합니다.
- 미상 전입자. OCHIRSUKH ENEREL의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 시세 대비 72.2%라는 할인만 보지 말고 최근 거래 추세 -6.3%와 장기 유찰 이력을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 임차권등기자의 현재 점유관계를 확인하고, 인도 절차와 미납 관리비를 관리주체에 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·특별매각조건·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 권리 확정 전에는 닫힌 계산이 아니다”
이 물건의 실질취득은 특별매각조건과 매수인 인수 0원*을 전제로 81,280,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 112,500,000원의 72.2%이므로 가격 할인은 분명합니다. 그러나 최근 시장은 -6.3% 하락했고, 본건은 7회 유찰됐으며 단지 경매 통계도 평균 6.2회 유찰·낙찰률 0.0%를 보입니다.
무엇보다 말소기준으로 사용된 신한은행 근저당권이 등기상 2022.06.14 말소된 것으로 기재돼 있는데도 배당표에서는 우선배당을 받는 것으로 계산됐습니다. 여기에 보증금 미상 전입자와 150,000,000원의 임차권등기가 얽혀 있습니다. 특별매각조건이 정확히 이행되면 인수 위험은 0원*으로 정리될 수 있지만, 그 조건의 대상과 이행서류까지 확인되기 전에는 확정된 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 가격은 관심, 권리는 원본 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 추가 할인보다 말소기준과 특별매각조건을 하나의 모순 없는 구조로 재확인하는 데 있습니다.
