의정부지방법원 2026타경71042. 양주시 덕계동 웰빙하우스3 제3층 제301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김준·한옥진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2021.05.26. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.06.07. 설정된 김진표 명의 근저당권으로, 채권최고액은 1,800,000,000원이며 공동담보목록 제2022-630호가 기재돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 전입입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2022.01.15., 확정일자 2022.01.17., 주민등록일 2022.02.14., 점유개시일 2022.02.15.로, 말소기준인 2022.06.07.보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력과 우선변제권을 함께 살펴야 하지만, 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 이 보증금반환채권을 대위변제한 뒤 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026.07.15. 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 533-7 웰빙하우스3 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김준 2분의 1 · 한옥진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,390,533원 |
| 말소기준 | 2022.06.07. 김진표 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.06.07. 김진표 근저당권입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사 주택임차권, 양주시 압류, 이번 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권은 등기일보다 앞선 전입·점유가 있어 별도 검토가 필요했고, 그 부분을 2026.07.15. 확약서가 정리했습니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 104,500,000원 | 2022.02.14 / 2022.01.17 | 대항력 有 | 우선변제 | 서울보증보험 주식회사 대위변제·우선변제권 승계 · 확약상 인수 0 |
보증금 관련 권리신고는 한국토지주택공사 명의 1건이며, 보증기관 성격의 신고는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
② 배당 구조 — 보증금은 우선, 신청채권자는 현재 회차 0원
현재 최저가 152,000,000원을 매각가로 가정한 배당에서는 집행비용 2,928,000원을 먼저 차감한 뒤, 한국토지주택공사 보증금 104,500,000원이 우선변제되고, 김진표 근저당권에 44,572,000원이 배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 119,390,533원에는 예상배당 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 2. 근저당권 · 김진표 | 1,800,000,000원 | 44,572,000원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 119,390,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 미배당액은 1,874,818,533원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계고등학교 북측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 분포하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건으로 사용승인일은 2021.11.11.이며, 본건은 3층 301호입니다.
- 설비. 상하수도·위생설비·도시가스공급설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 포장도로가 개설되어 있고 간선도로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 공시지가는 509,800원/㎡입니다.
- 단지 규모. 웰빙하우스3은 8세대이며 사용승인일은 2021.11.11.입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 내용과 적용 권리자를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의 보증금 104,500,000원과 서울보증보험 주식회사의 대위변제 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 양주시 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 김진표 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원에는 공동담보목록 제2022-630호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 152,000,000원과 동일한 신건 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 개별 호 상태를 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 별도 문제”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준보다 앞선 전입의 주택임차권 때문에 인수 위험이 커 보일 수 있습니다. 그러나 서울보증보험 주식회사가 보증금반환채권을 대위변제하고 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에 해당 권리의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 2회 유찰 시 계산상 9,371,040원의 미배당 인수액이 나타나는 시나리오도 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽에는 확실한 할인 근거가 없습니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 152,000,000원이고, 웰빙하우스3은 8세대 규모입니다. 여기에 양주시 압류 3건과 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격과 현장 점유·세금관계를 별도로 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
