의정부지방법원 2026타경71116. 호원동 쌍용아파트 106동 208호, 전용 63.24㎡ 아파트입니다. 소유자 박해란은 2021.07.16 매매계약, 2021.07.29 소유권이전으로 거래가 310,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당권 207,900,000원이 설정됐지만 2021.10.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 직접적인 핵심은 근저당이 아니라 장지훈의 임차보증금 280,000,000원과 주택도시보증공사의 채권승계·확약입니다.
장지훈은 2021.09.24 임대차계약·주민등록·확정일자를 갖추고 2021.10.15 점유를 개시했으며, 2023.10.24 임차권등기명령에 따른 주택임차권을 등기했습니다. 경매개시결정은 2026.05.29이므로 데이터상 이 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 매각가 243,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,202,000원을 공제한 뒤 임차인 측에 238,798,000원이 배당되고, 룰상 부족분 41,202,000원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 장지훈의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.08.04 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 장지훈 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 룰상 부족분을 더한 금액이 아니라 실질취득액 243,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 6-3 쌍용아파트 제106동 제2층 제208호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 63.24㎡ · 15층 건 내 2층 |
| 소유자 | 박해란 (2021.07.16 매매, 거래가 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권은 확약이 핵심
② 임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 별도로 나타나는 보증공사는 장지훈 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 장지훈 | 280,000,000원 | 2021.09.24 / 2021.09.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증공사 승계 실질 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 | 장지훈 보증금 승계 | 해당 없음 | 별도 임차인 아님 | 우선변제권 승계 | 중복 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
쌍용아파트는 420세대, 1991.08.14 준공이며 대상 면적은 전용 63.24㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 6건이고, 전체 평균은 290,833,333원이지만 2021년 399,000,000원·310,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균 대비 최저가 83.6%보다 최근 12개월 평균 253,000,000원과 최신 거래 249,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 63.24㎡ | 12 | 249,000,000원 |
| 2025.06 | 63.24㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.04 | 63.24㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 63.24㎡ | 12 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 63.24㎡ | 9 | 399,000,000원 |
| 2021.07 | 63.24㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.24㎡ | 3건 | 253,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 243,000,000원으로 최근 12개월 평균 253,000,000원의 96.0%입니다. 최신 거래 249,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -23.0%로 하락 방향이라는 점이 중요합니다. 따라서 전체 평균 290,833,333원만 보고 “크게 싸다”고 판단하기보다, 현재 가격이 최근 시세 바로 아래에 위치한 신건으로 보는 편이 데이터에 더 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 장지훈 보증금 | 280,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 장지훈 보증금 중 41,202,000원이 남아 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.04 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 243,000,000원 | 41,202,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 194,400,000원 | 89,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 155,520,000원 | 127,457,280원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건은 예외적으로 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어, 해당 임차권에 대해서는 각 회차의 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수 0원이 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부호동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 회룡역(1호선·의정부경전철), 범골역(의정부경전철)이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건 내 2층 208호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며 공시지가는 1,885,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인하세요.
- 승계 중복 방지. 보증공사는 장지훈 보증금의 대위·승계 주체로 별도 임차인이 아닙니다. 보증금 280,000,000원을 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 효력 유무가 불분명하다는 기재와, 효력이 없다는 신청채권자 보정서의 내용을 함께 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 290,833,333원보다 최근 12개월 평균 253,000,000원·최신 거래 249,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -23.0%이므로 신건 최저가가 최근 평균의 96.0%라는 사실만으로 큰 할인으로 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 줄였고, 승부처는 가격이다
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 243,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 배당 가정에서도 룰상 41,202,000원이 미배당됩니다. 하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 결과 실질취득액은 신건 최저가와 같은 243,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 253,000,000원의 96.0%입니다. 최신 거래 249,000,000원보다 낮은 가격이지만, 최근 가격 추세는 -23.0%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 290,833,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가하기보다는, 권리 인수는 확약으로 해소됐지만 신건 가격의 안전마진은 제한적인 물건으로 보는 것이 적절합니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기 효력 확인까지 마쳐야 권리 검토가 완결됩니다.
