의정부지방법원 2026타경71229. 동두천시 생연동 499-2 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 단독주택(공부상 3가구)입니다. 현황조사에서는 공부상 지하1층을 현황 1층, 지상1층을 현황 2층, 지상2층을 현황 3층으로 각 한 층 높게 이용하고 있으며, 현황 1층과 2층에는 각 2가구, 3층과 옥탑에는 각 1가구씩 거주하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 단순한 소유자 점유 물건이 아니라 여러 세대의 임대차관계를 함께 정리해야 하는 물건입니다.
말소기준권리는 2025.10.14. 설정된 김소하의 근저당권 140,000,000원입니다. 그 뒤 우리카드 가압류 31,260,883원, 하나카드 가압류 24,340,220원, 현대카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 확인된 7명은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 이 가운데 5명은 보증금 액수 자체가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 499-2 · 경기도 동두천시 동광로101번길 4-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(공부상 3가구) 이용 · 토지 112.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 사용승인 1993.08.11 |
| 소유자 | 이복순 |
| 감정가 / 최저가 | 218,866,000원 / 218,866,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 5,088,145원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차관계는 남는다
등기상 2004년 김경식의 주택임차권 6,900,000원은 같은 해 2004.11.30. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.10.14. 김소하 근저당권입니다. 우리카드·하나카드 가압류와 현대카드 강제경매개시결정은 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차관계 8명, 다수 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영서 | 102호 | 2025.09.18 | - | 3,000,000원 / 250,000원 | 대항력 우선변제 미상 · 배당표상 전액 인수 |
| 김홍철 | 201호 | 2021.11.10 | 2020.02.28 | 2,000,000원 / 200,000원 | 대항력 우선변제 미상 · 배당표상 전액 인수 |
| 서행숙 | - | 2024.11.19 | 2020.02.28 | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 홍해민 | 주거 | 2021.05.17 | 2020.02.28 | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 김대원 | - | 2017.02.13 | - | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 박원제 | 202호 | 2023.03.07 | - | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| KLIN IAM PAWIDA | - | 2025.03.20 | - | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 박원재 | 주거 | 미상 | 2020.02.28 | 미상 | 대항력 미상 전입일·보증금 확인 필요 |
보증금이 확인된 임차인은 김영서 3,000,000원과 김홍철 2,000,000원입니다. 배당표에서는 두 사람 모두 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 보아 배당액 0원, 매수인 인수 합계 5,000,000원으로 계산했습니다. 그러나 서행숙·홍해민·김대원·박원제·KLIN IAM PAWIDA의 보증금은 미상이고, 박원재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,864,124원 |
| 인수 · 김영서 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김홍철 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김소하 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 31,260,883원 | 31,260,883원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 24,340,220원 | 24,340,220원 |
| 5. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 5,088,145원 | 5,088,145원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,312,628원 |
현재 회차 218,866,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구 200,689,248원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,312,628원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 실제 배당·인수관계는 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,866,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 175,092,800원 | 28,847,747원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 140,074,240원 | 63,376,047원 | 5,000,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 175,092,800원, 2회 유찰 시 140,074,240원으로 내려가지만 확인된 임차인 인수액 5,000,000원은 그대로입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 임차인들의 실제 인수액이 추가될 수 있어 낙찰가 하락률과 실질취득비용 하락률이 동일하지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보영여자고등학교 남서측 인근으로 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며 사용승인일은 1993.08.11입니다. 상하수도·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 현황 차이. 공부상 지하1층은 현황 1층, 지상1층은 현황 2층, 지상2층은 현황 3층으로 조사됐고 현황 1·2층은 각 2가구, 3층과 옥탑은 각 1가구가 거주합니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 505,400원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 서행숙·홍해민·김대원·박원제·KLIN IAM PAWIDA의 계약서상 보증금, 점유 범위, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 박원재 대항력 확인. 확정일자 2020.02.28은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 주민등록 전입일과 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 확인된 인수 최소 5,000,000원. 김영서 3,000,000원과 김홍철 2,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
- 층·호수 현황 대조. 공부상 층수와 현황 층수가 한 층씩 다르게 사용되고 있어 각 임차인의 실제 점유호수와 건축물대장·현황도를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 218,866,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·전입세대열람·배당요구 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2025.10.14. 김소하 근저당권을 기준으로 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 다수이고, 그중 여러 명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 배당자료에서 확인되는 인수액은 김영서 3,000,000원과 김홍철 2,000,000원의 합계 5,000,000원이지만, 이는 최종 총액이 아니라 최소 확인액입니다.
따라서 신건 최저가 218,866,000원만 보고 판단해서는 안 됩니다. 알려진 금액만 반영해도 최소 부담은 223,866,000원이고, 보증금 미상 선순위 임차인의 미배당액이 추가될 가능성이 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차인별 실제 보증금·배당·인수액을 확정하는 것입니다.
