의정부지방법원 2026타경71253. 의정부동 승윤노블리안시티2차 6층 610호, 전용 23.31㎡의 공동주택(도시형 생활주택)(원룸형)입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 90,000,000원의 주택임차권입니다. 변은희는 2021.06.04 전입·점유, 2021.05.14 확정일자를 갖춰 2024.03.28 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차권자입니다. 원칙대로라면 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 변은희의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계했고, 2026.08.04자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 변은희 부분은 룰상 인수 가능액이 생길 수 있는 구조여도 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
별도로 이지연은 2025.07.17 전입으로 말소기준인 2024.03.28보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금으로 계산되지는 않지만, 실제 점유와 명도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 6층 610호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형 생활주택)(원룸형) · 전용 23.31㎡ · 지하3층, 지상19층 중 6층 |
| 소유자 | 윤석천 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 9,000만원 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변은희 610호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.04 / 2021.05.14 | 90,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제 주택도시보증공사 승계 | 실질 0원 임차권등기 말소 동의 |
| 이지연 주거 | 2025.07.17 / 2021.05.14 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.08.24 | 인수 계산 없음 |
변은희는 실제 임차권자이고, 주택도시보증공사는 그 보증금반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 변은희 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 임차관계상 확인되는 사람은 변은희·이지연 2명입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
승윤노블리안시티II 동일면적 23.31㎡의 거래를 보면 최근 12개월 평균은 85,600,000원, 최신 2026.09 거래는 78,000,000원입니다. 현재 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%이고, 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 -10.6%입니다. 따라서 전체 거래 평균 88,983,333원보다 조금 높은 정도로 해석하기보다 최근 시세와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.08 | 23.31㎡ | 15 | 68,300,000원 |
| 2026.07 | 23.31㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 23.31㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 17 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 23.31㎡ | 15 | 94,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.31㎡ | 8건 | 85,600,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 변은희 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 3,872,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 변은희 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 3,872,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액에는 미배당이 발생하지만, 변은희 임차권은 확약에 따라 미변제 여부와 무관하게 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 원래 인수 가능액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 96,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,800,000원 | 14,982,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 61,440,000원 | 30,065,920원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰될수록 변은희 보증금의 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이번 건은 변은희에 대한 확약이 있으므로 위 룰상 인수 가능액은 실질적으로 0원 처리됩니다. 다만 이 확약은 변은희 임차권에 관한 것이며, 다른 점유관계까지 대신 정리해 주는 문서는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부 중앙역 남서측 인근으로 주거용 부동산과 근린생활시설이 주를 이루는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형 생활주택)(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층 중 6층입니다.
- 도로. 북측 폭 30m 내외 도로와 남측 폭 8m 내외 도로 등에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문부재 등으로 외부관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가돼 실제 상태가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 이지연 점유 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유 여부와 명도 상대방을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%이고 최신 거래는 78,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.6%이므로 전체 거래 평균 88,983,333원만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 유찰 이력 점검. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 소형 원룸형 공동주택의 응찰수요와 환금성을 보수적으로 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 내부 확인이 제한된 감정평가이므로 실제 내부구조·관리상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 등기부만 보면 90,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 부담스러워 보이지만, 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약을 제출해 핵심 인수위험은 해소됐습니다. 현재 회차 기준 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 반대 방향입니다. 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균 85,600,000원의 112.1%이고 최신 거래는 78,000,000원, 최근 추세는 -10.6%입니다. 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 5.8회로 나타납니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리위험보다 가격과 환금성입니다. 확약 때문에 권리는 한결 단순해졌지만, 신건 가격 자체를 싸다고 볼 수는 없습니다.
