의정부지방법원 2025타경3729. 남양주시 평내동 평내마을신명스카이뷰 1805동 604호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 송영호로, 2021.10.29. 거래가 448,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 유효한 근저당은 없고, 말소기준권리는 2024.11.19. 현대카드의 가압류 9,274,963원입니다. 이후 우리카드·하나카드· 토스뱅크·KB국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 2021.10.29. 전입의 박선규입니다. 조사자료상 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있고 배당요구도 2025.10.23. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 미배당 보증금이 남는지, 남는다면 얼마인지 현재 수치로 확정할 수 없습니다. 배당 계산표의 ‘매수인 인수 0원’ 수치만으로 권리 인수가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 601 평내마을신명스카이뷰 1805동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 송영호 (2021.10.29. 매매, 거래가 448,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선규 / 9,317,705원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2021.10.29. 이수자의 소유권이전청구권 가등기는 2025.03.14. 말소됐고, 과거 근저당들도 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준은 2024.11.19. 현대카드 가압류이며 그 이후 등기들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박선규의 전입일은 2021.10.29.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선규 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.10.23 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 시 가능 |
② 시세 비교 — 신건 3.83억은 최근 거래보다 높다
평내마을신명스카이뷰는 738세대, 2004.09.18. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.94㎡ 거래 중 최근 12개월 8건의 평균은 373,125,000원입니다. 가장 최신인 2026.08. 거래는 3층 370,000,000원, 7층 365,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 11 | 358,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 373,125,000원 |
신건 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 평균 373,125,000원의 102.6%로, 평균보다 9,875,000원 높습니다. 최신 거래 370,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 6.8% 상승해 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 최저가에 가격 할인까지 있는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,162,000원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 | 9,274,963원 | 9,274,963원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 8,023,494원 | 8,023,494원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 10,533,516원 | 10,533,516원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 | 55,278,885원 | 55,278,885원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 25,535,063원 | 25,535,063원 |
| 6. 강제경매개시 · 우리카드 | 미상 | 0원 |
| 7. 강제경매개시 · 박선규 | 9,317,705원 | 9,317,705원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 258,874,374원 |
위 표는 제공된 배당 계산을 그대로 나타낸 것입니다. 채권자 총 청구액 117,963,626원은 전액 배당되는 계산이지만, 임차인 박선규의 보증금·우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 남측 방향에 위치하고, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하며 인근 대중교통 여건 등을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 604호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 738세대, 2004.09.18. 준공 단지이며 동일면적 최근 거래가 340,000,000원~409,000,000원 범위에 분포합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1㎡당 1,956,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 박선규의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해 미배당 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일 이름의 박선규가 임차인이자 후순위 경매 채권자로 나타나므로 실제 임대차 관계와 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 평균 373,125,000원보다 높고 최신 거래 370,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 306,400,000원, 2회 유찰 245,120,000원 시나리오가 있어도 대항력 임차인의 미배당액이 남으면 실질취득가는 그만큼 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 권리순위보다 앞선 전입이 더 중요하다”
이 물건은 현재 유효한 담보권이 없고 말소기준 이후 등기들도 소멸해 등기부만 보면 깔끔합니다. 하지만 실제 낙찰자 입장에서는 2021.10.29. 전입한 대항력 임차인의 보증금 미상이 더 중요합니다. 배당으로 얼마를 받고 얼마가 남는지 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 동시에 신건 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 평균 373,125,000원의 102.6%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 권리 확인 전에는 인수액을 0원으로 보지 말고, 가격 역시 신건 단계에서 할인으로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
