의정부지방법원 2025타경4418. 남양주시 오남읍 ‘남양주오남두산위브아파트’ 101동 7층 703호 아파트입니다. 현재 소유자 박인옥은 2020.06.22 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 250,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 188,650,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당 2건과 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 확인 포인트는 임차인입니다. 최정옥은 703호에 2025.11.06 전입했고 2026.02.09 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2020.06.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 그럼에도 제공된 배당표와 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4418 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 888 남양주오남두산위브아파트 101동 7층 703호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상14층 건물 내 7층 703호 · 사용승인일 2006.05.17 |
| 소유자 | 박인옥 (2020.06.22 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 175,794,729원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.22 우리은행 근저당 188,650,000원입니다. 이후의 상상인플러스저축은행 근저당 253,200,000원과 48,000,000원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 10,488,874원, 서민금융진흥원 가압류 11,716,777원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당과 김태숙·리코대부 관련 근저당·질권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정옥 | 703호 | 2025.11.06 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
최정옥의 전입은 말소기준권리 설정일인 2020.06.22보다 뒤인 2025.11.06이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.09 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 188,650,000원 | 188,650,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 253,200,000원 | 145,790,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 10,488,874원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,716,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 512,055,651원 중 제공된 계산상 채권자 배당액은 334,440,000원, 미배당은 177,615,651원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 177,615,651원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 244,663,651원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 298,302,051원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인이 승계할 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 권리구조만 보면 낙찰가 하락이 별도의 인수액 증가로 연결되는 대항력 임차인 인수형 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양오중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설·공장·일반주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리·노선수 및 간선도로 접근성을 종합하면 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 중 7층 703호이며, 사용승인일은 2006.05.17입니다. 승강기·난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 진입 도로에 접합니다.
- 토지이용. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최정옥은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 원문에서 배당관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 신건에서도 후순위 채권에 177,615,651원 미배당이 발생하지만, 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 340,000,000원을 곧바로 적정시세로 간주하지 말고 동일 단지 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 703호 전입자 최정옥의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 남았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.22 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최정옥도 2025.11.06 전입으로 대항력이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인의 배당관계는 원문 확인이 필요합니다. 또한 실거래 자료가 없기 때문에 340,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리한지 여부는 현재 자료만으로 평가하지 않는 것이 맞습니다. 권리구조는 단순하되, 최종 응찰 판단의 핵심은 임차관계 보완 확인과 시세 검증입니다.
