의정부지방법원 2025타경4562. 남양주시 화도읍 녹촌리 신창현두산위브아파트 106동 16층 1601호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방·식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니 등으로 구성됩니다. 건물은 22층 중 16층이고 동일 평형 실거래 비교면적은 84.8678㎡입니다. 현재 소유자는 임정자이며, 등기상 2015.09.15 소유권이전이 확인됩니다.
핵심 권리는 2022.08.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 267,300,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 신한은행 근저당권 72,000,000원과 2025.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 555 신창현두산위브아파트 106동 16층1601호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스룸·발코니 등 · 22층 중 16층 |
| 비교 전용면적 | 84.8678㎡ |
| 소유자 | 임정자 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 274,262,191원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 국민은행·투게더대부·현대캐피탈 등의 근저당권과 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.08.30 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 신한은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 1.1% 낮은 신건
신창현두산위브 동일 평형 84.87㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 319,541,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 10건 평균인 319,650,000원을 우선해 봅니다. 신건 최저가 316,000,000원은 이 최근 평균의 98.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.87㎡ | 21 | 339,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 5 | 322,500,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 15 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 5 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 18 | 323,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2025.05 | 84.87㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 12 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 10건 | 319,650,000원 |
거래 범위는 260,000,000원~357,000,000원이고 최신 거래는 2026.09 · 339,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 0.2%로, 하락 추세 수치는 아닙니다. 다만 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 불과 3,650,000원 낮기 때문에, 신건 자체를 큰 폭의 할인 매물로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 267,300,000원 | 267,300,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 43,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 339,300,000원 중 예상배당은 310,776,000원이고, 미배당은 28,524,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 316,000,000원 | 310,776,000원 | 28,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,800,000원 | 248,460,800원 | 90,839,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,240,000원 | 198,608,640원 | 140,691,360원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수액이 아니라 입찰가격과 채권자 회수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석고등학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 46번 우회도로 마석IC가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 중 16층으로 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샤시 이중창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(녹촌지구)이며 공시지가는 1,722,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 신창현두산위브는 478세대, 2008.02.11 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 평균 319,650,000원의 98.9%입니다. 평균보다 낮지만 할인폭은 크지 않습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.09 · 339,000,000원이고 같은 달 318,000,000원 거래도 있습니다. 개별 층·상태 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2022.08.30 신한은행 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 인수 확인. 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 가장 큰 장점은 권리 구조의 단순함입니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격은 감정가와 최저가가 같은 신건 316,000,000원으로, 최근 12개월 평균 319,650,000원보다 낮습니다. 다만 차이는 3,650,000원, 비율로는 98.9%라서 ‘크게 싸다’고 평가할 수준은 아닙니다. 최신 거래 339,000,000원과 최근 추세 0.2%를 함께 보면, 권리 안정성은 분명하지만 가격 메리트는 입찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐에 달린 물건입니다.
