의정부지방법원 2026타경71327. 호원동 풍림아파트 102동 2층 208호, 전용 84.83㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김교진으로, 2023.03.22 매매를 원인으로 2023.03.23 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 357,000,000원입니다. 하지만 이 사건에서는 소유권보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 임차인 서승현은 2021.10.29 확정일자, 2021.12.13 주민등록·점유개시를 갖추었고, 말소기준인 2024.01.04 케이비캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
이 사건의 감정가와 최저가는 모두 328,300,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 326,333,333원과 큰 차이가 없어 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 350,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다. 현재 배당 추정상 임차인에게 322,903,800원이 배당되고 27,096,200원이 남아, 매수인의 실질취득은 355,396,200원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 351-7 풍림아파트 102동 2층208호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.83㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 |
| 소유자 | 김교진 (2023.03.22 매매 · 거래가액 357,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,300,000원 / 328,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 서승현 | 2021.12.13 | 2021.10.29 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 대위·승계 중복신고 |
서승현은 제208호 전부를 주거용으로 임차했고 보증금은 350,000,000원입니다. 배당요구도 이루어졌으며 확정일자와 대항요건이 확인됩니다. 반면 보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 서승현 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
호원풍림 전용 84.83㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 324,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 326,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 335,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 0.9% 수준의 상승 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.83㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2024.12 | 84.83㎡ | 1 | 288,500,000원 |
| 2024.05 | 84.83㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2023.03 | 84.83㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 3건 | 326,333,333원 |
최저가 328,300,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 100.6%입니다. 이미 최근 평균보다 약간 높은 수준입니다. 여기에 예상 인수액 27,096,200원을 더하면 실질취득은 355,396,200원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 108.9%, 최신 거래 335,000,000원의 약 106.1%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,396,200원 |
| 1. 임차인 서승현 보증금 | 350,000,000원 | 322,903,800원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,761,097원 | 0원 |
| 3. 저당권 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진되고, 케이비캐피탈주식회사와 주택도시보증공사 저당권, 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 서승현 보증금 미배당액 27,096,200원은 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 328,300,000원 | 27,096,200원 | 355,396,200원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 262,640,000원 | 91,836,960원 | 354,476,960원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 210,112,000원 | 143,629,568원 | 353,741,568원 |
일반적인 무인수 물건이라면 유찰에 따라 실질 매입가격이 크게 낮아지지만, 이 사건은 다릅니다. 선순위 임차보증금이 매각가보다 크기 때문에 매각가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어납니다. 데이터상 100%·80%·64% 회차의 실질취득액은 모두 350,000,000원대에 머뭅니다. 최저매각가격의 할인율보다 인수 후 총 부담액을 봐야 하는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 입지. 의정부호원초등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 밀집된 주거지대이며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 범골역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 호원풍림 전용 84.83㎡ 실거래가 2023.03부터 2026.06까지 6건 확인되며, 최근 12개월 평균은 326,333,333원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 328,300,000원만 비교하지 말고 예상 인수액 27,096,200원을 더한 355,396,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 서승현 보증금은 350,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 실제 배당액과 미배당액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 서승현 보증금의 대위·승계 관계로 기재된 것이므로 별도 임차보증금을 하나 더 더하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 354,476,960원, 353,741,568원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 326,333,333원과 최신 거래 335,000,000원을 우선 비교해야 하며, 전체 평균 324,916,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 승부처는 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수입니다. 서승현은 말소기준권리보다 앞서 2021.12.13 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 27,096,200원, 실질취득은 355,396,200원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균 326,333,333원과 최신 거래 335,000,000원을 기준으로 보면 실질취득액은 모두 그보다 높습니다. 더구나 1회·2회 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총부담은 350,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가 할인”이 곧 “실질적인 가격 할인”으로 이어지지 않는 대항력 임차인 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
