🏷️ 최저 53,000,000원 🧾 인수 0원 👤 대항력 임차 0명 ⚠️ 2회 유찰 시 미배당 4,290,560원
의정부지방법원 2025타경4647. 구리시 갈매동 구리갈매아너시티 6층 에스624호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)·현재 공실입니다. 등기 권리관계의 기준점은 2023.05.11 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 37,200,000원입니다. 이후 2025.12.16 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 전입자 정범진은 2024.07.22 전입, 보증금 2,000,000원·월세 200,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.05.11보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 전입자 때문에 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아니며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 6층 에스624호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 내 6층 에스624호 · 사용승인일 2022.12.16 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 정윤주 · 단독소유 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 32,095,615원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 인수 0원
갑구 1번의 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.11 정윤주에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 37,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.16의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정범진 | 2024-07-22 | 2,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 53,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 53,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없고, 신건 가격 자체에 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 37,200,000원 | 37,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,446,000원 |
현재 회차 53,000,000원 가정에서는 수협은행 근저당 채권최고액 37,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 14,446,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산마루초등학교 북동측 인근의 구리갈매공공주택지구에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·공장(지식산업센터) 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제1외곽순환도로·세종포천고속도로와 경춘선 갈매역에 비교적 가깝고 시내외버스 이용도 대체로 편리한 지역입니다.
- 현황. 공장(지식산업센터)으로 현재 공실상태이며, 에스624호 개별 내외벽은 간이구조인 새시 유리벽체입니다. 건물외부와 통하는 창호는 없습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며 중로1류와 중로2류에 접하고 차량출입이 용이합니다.
- 공시지가. 3,276,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·취득 자격. 지식산업센터 및 지원시설 관련 법령에 따른 취득 자격과 허용 업종을 관할 관청에 먼저 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 53,000,000원이 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 별도의 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
- 임차인. 정범진의 전입은 2024.07.22로 말소기준 2023.05.11 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 평가됐습니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 현재 공실상태로 조사됐습니다. 실제 인도 상태는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 미납된 공용부분 관리비가 있을 경우 매수인이 부담할 수 있으므로 관리사무소에 금액을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시 배당. 매각가 33,920,000원 시나리오에서는 채권 미배당액이 4,290,560원 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘이용 가능성’ 확인이 먼저다
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자는 그보다 뒤에 들어와 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 공장(지식산업센터)이라는 이용상태와 입주·취득 자격 및 업종 제한이 더 중요한 변수입니다. 현황은 공실이고 공용부분 관리비 인수 가능성도 따로 확인해야 합니다.
또한 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 53,000,000원을 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요하고, 취득·이용 자격 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
