의정부지방법원 2026타경71340. 포천시 영북면 야미리 144-13의 공장용지와 공업용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사동일알엔피이고, 2022.10.19. 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 540,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 기술보증기금·한국무역보험공사·경기신용보증재단·국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 권리가 완전히 ‘인수 0’인 물건은 아닙니다. 주식회사 신비케미칼은 2014.04.25. 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 200,000원에 월차임 100,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당이 아니라 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산됩니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 한 실질취득은 742,916,000원 + 200,000원 = 743,116,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영북면 야미리 144-13 · 경기도 포천시 영북면 호국로3620번길 30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공업용 |
| 토지 | 공장용지 3,104㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골조 철골조지붕 단층 · 사용승인 2003.05.21. · 공업용(도도폴리머) |
| 소유자 | 주식회사동일알엔피 |
| 감정가 / 최저가 | 742,916,000원 / 742,916,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 470,500,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 공시지가 | 112,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2022.10.19. 주식회사동일알엔피로 이전됐고 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 등기된 기술보증기금 451,350,000원, 한국무역보험공사 180,000,000원, 경기신용보증재단 199,627,397원, 국민은행 22,037,048원의 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 조사 6명·법인, 인수는 1건
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신비케미칼 | 2014.04.25 | 200,000원 | 100,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 200,000원 인수 |
| 리 지순(LI JISHUN) | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 진 지시안(JINJIXIAN) | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 진 시아오롱(JIN XIAOLONG) | 2025.05.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박용상 | 2025.12.05 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 포천엔프라 | 2026.05.22 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 점유·임차 조사 대상은 6명·법인입니다. 이 가운데 말소기준보다 앞서 전입한 주식회사 신비케미칼만 대항력이 있고, 보증금 200,000원은 배당표상 매수인 인수로 처리됩니다. 나머지는 전입일이 말소기준인 2022.10.19.보다 뒤라 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 742,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,829,160원 |
| 인수 · 주식회사 신비케미칼 보증금 | 200,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 451,350,000원 | 193,086,840원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,627,397원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 22,037,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 742,916,000원 가정 시 채권 총액 1,393,014,445원 중 733,086,840원이 배당되고, 미배당은 659,927,605원입니다. 주식회사 신비케미칼 보증금 200,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 200,000원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 742,916,000원 | 733,086,840원 | 659,927,605원 | 200,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 594,332,800원 | 585,989,472원 | 807,024,973원 | 200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 475,466,240원 | 468,311,578원 | 924,702,867원 | 200,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 594,332,800원, 2회 유찰 시 475,466,240원으로 내려가지만 대항력 있는 신비케미칼 보증금 인수액은 각 회차 모두 200,000원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 200,000원을 더해 판단해야 합니다.
⑤ 현장·토지 리스크 — 제시외 건물과 가설건축물 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 수목·석축. 토지 지상의 수목 및 석축 등은 토지에 일괄해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 토지 지상의 컨테이너와 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 가설건축물 이력 ①. 2023.01.04. 건축면적 424㎡의 가설건축물 축조 신고 이력이 있습니다.
- 가설건축물 이력 ②. 2023.06.22. 건축면적 125.9㎡의 가설건축물 축조 신고 이력이 있습니다.
- 재확인 필요. 가설건축물의 현존 여부와 허가 유효 여부는 관계기관 재확인이 필요하고, 제시외 건물의 규모 등 물적 사항도 신고 내용과 서로 다릅니다.
- 경계 확인. 지상 제시외 건물의 면적·경계 등은 별도 측량이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 영북면 야미리 ‘봉화골지방산업단지’ 남동측 인근으로, 공장·근린생활시설·농경지·주택·자연림이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 공업용, 상호 ‘도도폴리머’로 이용 중입니다.
- 구조. 철골조 철골조지붕 단층이며 외벽은 판넬사이딩, 창호는 PVC 샷시 등입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 위생·급배수시설이 설치된 것으로 목측됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형유도구역)·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 환경 규제. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 신비케미칼 보증금 200,000원은 낙찰가 외 별도 부담이므로 실제 취득원가에 더해 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 점유자 6명·법인의 실제 사용 부분과 퇴거·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가설건축물. 2023.01.04. 및 2023.06.22. 신고분의 현존 여부와 허가 유효 여부를 관계기관에서 재확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 컨테이너와 이동식 화장실은 매각 대상에서 제외되므로 소유관계와 철거·반출 문제를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 실제 면적과 경계를 필요하면 측량으로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약 허가구역 등 제한사항을 사업계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관계기관 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 더 중요한 공업용 물건
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2022.10.19. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대항력 있는 신비케미칼의 보증금 200,000원은 매수인이 인수하고, 여러 점유자가 조사돼 있습니다.
또한 공장용지 3,104㎡ 위에 제시외 건물과 이동식 시설이 있고, 2023년 가설건축물 축조 신고 2건의 현존·유효 여부도 다시 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 사실만으로 판단하기보다 인수 200,000원 + 점유관계 + 제시외 건물 + 가설건축물 + 토지이용 제한을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
