의정부지방법원 2026타경71384. 양주시 옥정동 파스텔시티 1층 118호로, 감정평가와 매각물건명세서상 현황은 근린생활시설(상호:본죽)입니다. 소유자는 박동삼이고, 2018.04.30. 소유권이전과 같은 날 동두천농업협동조합 근저당권 448,500,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤의 동두천농업협동조합 추가 근저당 104,000,000원, 최종서 근저당 120,000,000원, 곽은지 가압류 522,000,000원, 국·양주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 118호 임차인 김관회는 보증금 30,000,000원, 월차임 2,200,000원, 전입신고일 2019.06.14.로 확인되며 말소기준인 2018.04.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 별도 점유 내역이 존재합니다. 이 부분은 자료만으로 대항력을 부정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 963-13 파스텔시티 1층 118호 · 경기도 양주시 옥정로 196 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(상호:본죽) |
| 소유자 | 박동삼 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 690,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동두천농업협동조합 / 512,005,555원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.30. 동두천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 448,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸형
등기부만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2018.04.30. 동두천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정·등기된 추가 근저당, 가압류, 압류 및 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.05.02. 최종서가 신청했던 임의경매는 2023.06.07. 취하됐고 관련 경매개시결정 등기는 2023.06.12. 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 김관회는 대항력 없음, 미상 점유는 확인 전 단정 금지
| 성명·표시 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관회 | 118호 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 2019.06.14 | 2026.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김관회의 전입신고일은 말소기준일보다 뒤이므로 대항력이 없고, 데이터상 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 김관회 보증금 30,000,000원을 매수인이 대항력 때문에 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 두 번째 점유 내역은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 이를 대항력 없음으로 단정할 자료가 없으므로 매각물건명세서 보완 및 현황 확인 전까지는 잠재적 인수 위험이 남아 있는 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 신건 690,000,000원의 싸고 비쌈은 판단 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 같은 690,000,000원의 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 가격 판단은 같은 건물·인근 근린시설의 실제 매매 사례와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,300,000원 |
| 1. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 448,500,000원 | 448,500,000원 |
| 2. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최종서 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 곽은지 | 522,000,000원 | 8,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,194,500,000원 중 채권자 배당액은 680,700,000원, 미배당은 513,800,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정이며, 미상 점유의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 690,000,000원 | 680,700,000원 | 513,800,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 552,000,000원 | 544,080,000원 | 650,420,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 441,600,000원 | 434,784,000원 | 759,716,000원 | 미충족 |
신청채권액은 512,005,555원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산돼 있지만, 2회 유찰 시에는 배당액 434,784,000원으로 신청채권액에 미치지 못합니다. 이 표는 배당구조를 보여주는 자료일 뿐, 근린시설의 적정 입찰가나 시세를 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 파스텔시티 10층 건물 내 1층 118호로, 현황은 근린생활시설(상호:본죽)로 이용 중입니다.
- 입지. 옥정호수도서관 남서측 인근 옥정택지개발지구 중심상업지역에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외, 동측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 2,032.8㎡, 평지·정방형·상업용이며 공시지가는 3,408,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 내역이 있으므로 매각물건명세서 보완자료와 현황을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 김관회 임대차. 보증금 30,000,000원·월 2,200,000원, 전입 2019.06.14., 배당요구 2026.08.25.이며 말소기준권리보다 전입이 늦습니다.
- 현재 영업현황. 감정평가와 비고 모두 현황 근린생활시설(상호:본죽) 이용으로 적혀 있어 실제 영업·점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 690,000,000원이 싸거나 비싼지 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 인근 상가 매매·임대 사례 대조가 선행돼야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 예상배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차·점유 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기부는 단순하지만, 점유 확인이 먼저
이 물건은 등기부상으로는 2018.04.30. 동두천농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 김관회 역시 전입신고가 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 문제는 별도의 전입일·보증금 미상 점유입니다. 이 내역을 확인하지 않은 채 배당모델의 ‘인수 0원’을 실제 법적 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 690,000,000원의 가격 경쟁력도 현재 자료만으로는 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부보다 미상 점유의 대항력 확인과 상가 가격 검증입니다.
